司法書士 高野 直人 | 相続登記・遺言書作成・相続手続きなら高野司法書士事務所｜神奈川県

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【令和7年度税制改正】相続登記の登録免許税が0円に！？知っておきたい「2つの免税措置」

2024年（令和6年）4月より「相続登記の申請義務化」が開始され、不動産の大小に関わらず、名義変更の手続きを進められている方が増えています。 「義務化されたため対応しなければならないが、費用がいくらかかるか不安である」 「長年名義変更をしていなかった土地があるが、税金が高額になるのではないか」

このように、手続きに伴う費用面でご不安を抱えられている方も少なくありません。

実は、相続登記の際にかかる税金（登録免許税）には、特定の条件を満たすことで「免除（0円）」となる国の特例措置が用意されていることをご存知でしょうか。

この免税措置は、当初2025年（令和7年）3月31日までの時限措置とされていましたが、令和7年度の税制改正により、2027年（令和9年）3月31日までさらに2年間延長されることとなりました。

対象となる土地をお持ちの場合、この特例を利用するか否かで、負担する費用に大きな差が生まれます。

今回は、法務局が規定している「2種類の登録免許税の免税措置」について、具体的な事例を交えながら解説いたします。

１．そもそも「相続登記の登録免許税」とは？

具体的な免税措置の解説に入る前に、まずは前提となる「登録免許税」の基本について確認しておきましょう。

登録免許税（とうろくめんきょぜい）とは、不動産（土地や建物）の名義を変更（登記）する際に、国（法務局）に対して納める税金のことです。

相続を原因とする登記の場合、税額は法に則り以下のように算出されます。

【登録免許税の計算式】 不動産の固定資産税評価額 × 0.4％ （※100円未満切り捨て。算出された額が1,000円未満の場合は一律1,000円）

例えば、固定資産税評価額が1,000万円の土地を相続する場合、登録免許税は4万円となります。 これが、複数世代にわたり名義変更が放置されていたり、多数の土地を同時に相続したりする場合、税額だけで数十万円にのぼるケースも珍しくありません。

国は、所有者不明土地の発生を抑制するために相続登記を義務化する一方で、「手続きを行う方の経済的負担を軽減し、登記を促進する」という目的から、これからご紹介する2つの免税措置を設けています。

２．免税措置①：相続人が登記をしないまま亡くなった場合（数次相続）

1つ目は、「最初の相続人が名義変更をしないまま逝去し、次の相続が発生してしまったケース」に適用される免税措置です。実務上は「数次相続（すうじそうぞく）における中間相続人の免税措置」と呼ばれています。

本来であれば2回分の登記手続きと税金が必要となる場面において、「途中で亡くなられた方の分の税金を免除する」という合理的な制度です。

【具体例】祖父名義の土地を、孫であるご自身が引き継ぐケース

関係性を分かりやすくするため、具体的な家族の例を挙げてご説明します。

• 家族構成の例：
  • 祖父（Aさん）： 土地の本来の所有者。10年前に逝去。
  • 父（Bさん）： Aさんの長男。土地を相続する予定だったが、名義変更未了のまま昨年逝去。
  • ご自身（Cさん）： Bさんの長男（Aさんの孫）。今回、土地の名義をご自身に変更したい。

祖父（Aさん）が亡くなった際、遺産分割によって父（Bさん）が土地を取得することになっていましたが、登記を行わないまま年月が経過してしまいました。その後、父（Bさん）も亡くなり、最終的に孫であるご自身（Cさん）がその土地を引き継ぐことになったケースです。

この場合、原則としては法務局に対して以下の2段階の手続き（2回の登記）を行う必要があります。

1. 第1段階： 祖父（Aさん）から、父（Bさん）への名義変更（※ここで登録免許税が1回発生）
2. 第2段階： 父（Bさん）から、ご自身（Cさん）への名義変更（※ここでも登録免許税が1回発生）

つまり、通常であれば2回分の税金を納めなければなりません。

しかし、この免税措置を適用することで、「第1段階（祖父から父への名義変更）」にかかる登録免許税が「免除（0円）」となります。

結果として、ご自身が負担するのは「第2段階（父からご自身への名義変更）」の分の税金（0.4％）のみで済むことになります。

制度が新設された背景

過去に発生した相続の登記が未了のまま放置されていると、相続人が年々増加し、いざ名義変更をしようとした際の税負担が過大になってしまうという問題がありました。国はこうした過去の不備を解消し、現在の正しい所有者へ名義を移しやすくするためにこの特例を設けています。

💡知っておくべき注意点

３．免税措置②：不動産の価額が「100万円以下」の少額な土地の場合

2つ目は、「固定資産税評価額が100万円以下である、比較的少額な土地」を相続する場合の免税措置です。

かつては「市街化区域外の特定の土地」という地理的な制限がありましたが、法改正を経て、現在は「日本全国すべての土地」が対象へと拡大されています。こちらも、期間が2027年（令和9年）3月31日まで延長されています。

土地の固定資産税評価額が100万円以下であれば、その土地の相続登記にかかる登録免許税は「0円」となります。

【具体例】地方の山林や、住宅地における共有の「私道」を相続するケース

「100万円以下の土地など本当にあるのだろうか」と思われるかもしれませんが、実務上、以下のようなケースで非常に多く活用されています。

• 事例1：地方に存在する、実家の裏山の山林や田畑 地方の山林や農地などは、面積が広大であっても固定資産税評価額が数万円から数十万円程度に留まることが多々あります。例えば、評価額が「30万円」の山林であれば、100万円以下に該当するため登録免許税は発生しません。
• 事例2：分譲住宅地などにある「私道（しどう）」の持分 戸建て住宅にお住まいの場合、ご自宅の前面道路（私道）を近隣住民の方々と共有（例えば10世帯で10分の1ずつ持ち合うなど）しているケースがあります。この免税措置は「ご自身の持分に応じた価額」で判定されます。そのため、仮に私道全体の評価額が数百万円あったとしても、ご自身の持分で計算（全体の評価額×持分）すると結果的に100万円以下に収まり、免税の対象となるケースが非常に多いのが典型例です。

「100万円以下」の判定基準

この「100万円以下」の判定は、土地1筆（いっぴつ：登記簿上の土地の単位）ごと、かつ相続人1人あたりの持分の価額で計算を行います。

具体的な判定例は以下の通りです。

【ケースA】評価額50万円の土地を、ご自身が1人で相続する場合 土地全体の価額（50万円） ≦ 100万円 ＝ 【免税対象】

【ケースB】評価額300万円の土地を、兄弟3人で「3分の1ずつ（各100万円）」共有で相続する場合 自身の持分に応じた価額（300万円 × 1/3 ＝ 100万円） ≦ 100万円 ＝ 【免税対象】

このように、共有で相続する場合などは「ご自身の持分に相当する金額」が100万円以下であれば免税が認められます。「都市部に住んでいるから関係ない」と決めつけず、固定資産税の課税明細書に記載されている私道や不整形地などの評価額を確認してみる価値は十分にあります。

💡知っておくべき注意点

４．重要：免税措置を適用させるための「申請上の注意点」

ここまで免税措置の条件について解説してきましたが、ご自身で手続きをされる際に、最も注意しなければならない実務上のポイントがあります。

それは、「登記申請書を提出する際、免税の根拠となる条文を自ら明記しなければ、通常の税金を請求される」という点です。

法務局の審査官は、提出された不動産の評価額を見て自動的に免税処理を行ってくれるわけではありません。申請者側から「この特例を利用します」という意思表示を申請書に記載しなければ、免税は適用されません。

さらに重大な点として、一度免税の記載を失念したまま通常の税金を納付し、登記が完了してしまった場合、後から「実は免税対象だったから返金してほしい」と申し出ても、原則として還付（返金）は受けられません。

登記申請書への記載例

ご自身で登記申請書を作成される場合は、登録免許税の金額を記載する欄の近くに、以下のような「免税の根拠」を必ず記載してください。

• 免税措置①（数次相続）を適用する場合： 租税特別措置法第８４条の２の２第１項により非課税
• 免税措置②（100万円以下の土地）を適用する場合： 租税特別措置法第８４条の２の２第２項により非課税

５．登録免許税の免税措置に関するまとめ

【共通する重要事項】

• 適用期限は2027年（令和9年）3月31日まで（2年間の延長が決定）。
• 登記申請書に「免税の根拠条文」を正確に記載しなければ適用されない。

６．相続登記の手続きは、高野司法書士事務所へご相談ください

相続登記の義務化に伴い、期限内に正しく、かつ最も費用負担の少ない方法で手続きを完了させるためには、専門知識を持つ司法書士のサポートを活用することが確実な道です。

特に今回ご紹介した免税措置は、「制度を正しく把握し、申請書に反映できるか」によって、数万円から数十万円の費用の差が生まれる重要なポイントです。当事務所では、ご相談者様の状況を詳細に伺い、利用可能な特例や免税措置を最大限に活用して、不必要な出費を抑えるための最適な手続きをご提案いたします。

免税措置の期限が延長されているこの機会に、ぜひ確実な名義変更を進めてみてはいかがでしょうか。 まずは一度、高野司法書士事務所までお気軽にお問い合わせください。皆様の身近な法律の専門家として、誠心誠意サポートさせていただきます。

(法務省公式案内ページ：相続登記の登録免許税の免税措置について)

司法書士　高野 直人

神奈川県横浜市青葉区にある高野司法書士事務所の高野直人です。遺言書作成や相続登記、相続放棄など、相続に関する手続きを中心にお手伝いしています。令和6年4月から相続登記が義務化されたこともあり、不安や疑問をお持ちの方も多いかと思います。当事務所では、平日夜間や土日祝日の無料相談も行っており、お一人おひとりに丁寧に対応しています。どうぞお気軽にご相談ください。

1ヶ月かかる法務局も？新制度「所有不動産記録証明制度」を実際に使ってわかったこと

2026年2月にスタートした、相続手続きにおける注目の新制度「所有不動産記録証明制度」。特定の人が所有している全国の不動産（土地・建物）の一覧を、法務局で証明書として発行してもらえる画期的な仕組みです。

当事務所でも、ご依頼いただいた相続手続きの一環として、すでに何度かこの証明書を請求・取得いたしました。今回は、ニュースや概要だけではわからない、「実務で実際に使ってみてわかったリアルな感想」と、利用する際の注意点・落とし穴について、専門家の視点から詳しくお伝えします。

１．最大のメリットは「全国の物件を網羅できる安心感」

これまで、亡くなった方の不動産を調べるには、市区町村ごとに「名寄帳（なよせちょう）」を取得する必要がありました。しかし、これでは「他の市町村にある見知らぬ不動産」を見落としてしまうリスクがありました。

この証明書の最大のメリットは、やはり「全国の法務局データから一括でリストアップされる安心感」です。 絶対に物件を漏らしたくない、または亡くなった方がどこに不動産を持っていたか全く見当がつかないといったケースでは、非常に強力なツールであることは間違いありません。

２．実際に使って驚いた「3つの意外な事実」

しかし、実際に手続きを進めてみると、想定とは違った「意外な事実」やハードルがいくつも見えてきました。

① 窓口が違う！？発行までに「1ヶ月」かかったケースも

一番驚いたのは、対応する法務局の窓口です。 通常の登記事項証明書（登記簿謄本）のように「証明書発行窓口」ですぐに出してもらえるものだと思いがちですが、実は「不動産登記部門（登記の審査などを行う部署）」が対応窓口となっています。

つまり、権利の登記申請（名義変更など）と同じくらいの審査時間がかかる場合もあるということです。当事務所から郵送請求を行いましたが、ある法務局では発行までに1ヶ月ほどかかったケースもありました。

実はこの証明書、いつもの癖で証明対象の物件を管轄する法務局に請求してしまいがちですが、全国どこの法務局に請求しても構いません。 つまり、お急ぎの場合は、法務局のホームページで各局の「登記完了予定日」を確認し、空いていて処理が早い法務局を選んで請求するのが、早く取得するためのコツになりそうです。

② 相続人の「印鑑証明書」が必要（しかも原本は返ってこない！）

プライバシーに関わる重大な個人情報であるため、審査は極めて厳格です。 相続人が請求する場合、請求する相続人の「印鑑登録証明書（原本）」の提出まで求められます。

さらに厄介なのが、通常の相続登記などでは手続きが終われば戻ってくる（原本還付される）はずの印鑑証明書が、この証明書の請求においては「原本還付できない（使い捨てになる）」という点です。他の銀行の手続き等で印鑑証明書を使い回そうと考えている方は、この手続き用に余分に1通取得しておく必要があります。

③ 取得コストはやや高め。やみくもな申請は不要？

法務局への手数料（書面申請で1件1,600円、検索条件が増えるごとに手数料加算）を考えると、それなりのコストがかかります。 遺産の内容が明白な場合には無理に取る必要はなく、「親と疎遠で財産がわからない」「遠方にも不動産を持っていたはず」といった費用をかけてでも物件を漏らしたくないケースに絞って活用するのが賢明だと感じました。

３．証明書に「載ってこない」物件、または「他人の物件」がある！？

注意しなければならないのが、「この証明書を取れば、すべての調査が完了するわけではない」という事実です。法務局が公表している「システムの検索仕様」を読み解くと、以下のような限界があることがわかります。

• そもそも登記されていない物件 未登記の古い家屋や、「表題登記（建物の種類や面積の登録）」のみで所有者の権利（保存登記）が登録されていない物件、ごく稀にある昔の紙の登記簿のままの物件は検索されません。
• 住所の履歴が繋がらない物件 システムは、「氏名」と「住所（市区町村まで、または末尾5文字）」をセットで検索します。もし亡くなった方が何度も引っ越しをしていて、昔の住所のまま登記されている物件があった場合、戸籍の附票などで住所の繋がりを正確に証明できないとリストから漏れてしまいます。
• 旧字体・異体字のワナ システムは「高」と「髙（はしごだか）」などをある程度同じ文字として認識しますが、法務局自身も「全ての異体字が変換されるわけではない」としており、珍しい漢字で登記されていると検索から漏れるリスクが残っています。
• 同姓同名の「赤の他人」の物件が混ざる 固有のID番号ではなく「氏名と住所の文字」だけで検索する仕組みのため、たまたま同じ市区町村に住む同姓同名（同名異人）の物件が、誤ってリストに抽出されてしまう可能性がないとは言い切れません。

このように、「証明書に載っていないから財産はこれだけだ」と安心するのも、「リストに載っているから全て親のものだ」と鵜呑みにするのも危険です。

【財産を完全に把握するための対策】 証明書には「そもそも登記されていない物件は載らない」という大前提があるため、新制度だけに頼るのではなく、必要に応じて以下のような調査を組み合わせる必要があります。

• 市区町村で「名寄帳（なよせちょう）」を取得し、未登記の家屋がないか確認する。
• ご自宅に残されている「登記済権利証」の内容と、証明書のリストを照らし合わせる。
• 証明書で判明した物件の登記事項証明書や公図を取得し、それをもとに周辺の道路（共有私道など）に持ち分がないか調査する。

４．面倒な不動産調査・相続手続きは丸ごとお任せください

「所有不動産記録証明制度」は、間違いなく相続手続きの助けとなる素晴らしい制度です。

高野司法書士事務所では、この「所有不動産記録証明書」の取得代行からその後の相続登記（名義変更）までをワンストップでサポートしております。

「親の不動産の全貌がわからなくて不安」 「法務局での面倒な手続きや、1ヶ月も待つようなやり取りを自分でやる自信がない」

そんな時は、ぜひ当事務所にご相談ください。 皆様の大切な財産をしっかりと次世代へ引き継ぐお手伝いをいたします。

初回のご相談は無料です。どうぞお気軽にお問い合わせください！

司法書士　高野 直人

神奈川県横浜市青葉区にある高野司法書士事務所の高野直人です。遺言書作成や相続登記、相続放棄など、相続に関する手続きを中心にお手伝いしています。令和6年4月から相続登記が義務化されたこともあり、不安や疑問をお持ちの方も多いかと思います。当事務所では、平日夜間や土日祝日の無料相談も行っており、お一人おひとりに丁寧に対応しています。どうぞお気軽にご相談ください。

不要な相続土地を手放す！「相続土地国庫帰属制度」の費用・申請方法と処分戦略

近年、親から実家や土地を相続したものの、「遠方に住んでいて管理ができない」「利用する予定がないのに固定資産税や草刈りの費用ばかりがかさむ」といった理由で、土地を手放したいと悩む方が急増しています。かつては大切な資産として扱われた不動産が、今や管理コストと税金だけを生み出す「負動産」となってしまっているケースは少なくありません。

こうした深刻な「所有者不明土地問題」を解消するため、2024年（令和6年）の相続登記義務化と並行してスタートしたのが「相続土地国庫帰属制度」です。これは、一定の厳しい条件を満たし、費用を納めることで、不要になった土地の所有権を国に引き取ってもらえる画期的な仕組みです。

しかし、制度開始から3年が経過した2026年（令和8年）現在、利用件数は増加傾向にあるものの、一般の方の認知度はまだ1割程度に留まっているという調査結果もあります。また、「国がどんな土地でも無条件で引き取ってくれるわけではない」という制度の厳しさも、利用を難しくしている要因の一つです。

本記事では、2026年現在の最新の運用データに基づき、審査の実態や費用の仕組み、手続きのハードル、そして制度を使えなかった場合の代替手段まで、専門家の視点から解説します。

１．国はどんな土地を引き取っているのか？

法務省が公表した令和8年3月末の最新統計データを見ると、この制度がどのように利用されているのか、そのリアルな実態が浮かび上がってきます。

地目による「承認率」の大きな違い

申請された土地の地目（種類）を見ると、「田・畑」が最も多く、次いで「宅地」「山林」と続きます。しかし、審査を通過して国庫に帰属した（引き取られた）件数を見ると、明確な差が出ています。宅地は申請の半数以上が承認に至っているのに対し、山林の承認数は極端に少ない水準に留まっています。これは、後述する「追加の整備が必要な森林」として不承認になってしまうケースが多発しているためです。

「事前相談」で9割が断念している現実

本制度を利用するためには、まず法務局へ事前相談を行うのが一般的です。しかし、過去のデータを含めて推察すると、相談者のうち実際に申請手続きへと進むのはわずか1割未満と言われています。「建物が建っている」「境界がわからない」といった明らかなNG条件に該当することがわかったり、手続きにかかる数十万円単位の費用を試算して経済的合理性がないと判断し、申請を諦める方が多数を占めているのです。

申請の「取下げ」がもたらす意外なメリット

注目すべきは、申請を取り下げた理由です。統計によると、「有効活用の見込みが生じた」という理由だけで500件以上の申請が取り下げられています。 これは、国庫帰属に向けて測量や隣地との境界確認といったアクションを起こしたことがきっかけとなり、これまで動かなかった隣人が「それならうちの土地にくっつけて引き取りたい」と申し出たり、自治体や農業委員会が活用に向けて動き出したりしたケースが多数あることを示しています。制度の利用に向けて動くこと自体が、地域の土地問題を解決する強力なきっかけになっているのです。

２．制度利用にかかる「3つの費用」の詳細

不要な土地を手放し、将来の不安を取り除くためには、相応の費用負担が必要です。大きく分けて「審査手数料」「負担金」「専門家報酬」の3つがかかります。

① 審査手数料（申請時の費用）

手続きの第一歩として、申請時に土地1筆あたり14,000円の審査手数料を国に納めます（収入印紙で納付）。ここで注意が必要なのは、仮に審査の結果「不承認」となったり、途中で申請を取り下げたりしても、一度納めた手数料は一切返金されないという厳しいルールがある点です。

② 負担金（承認後の費用）

無事に審査を通過し、国に引き取ってもらう際に納める最も大きな費用です。これは「国がその土地を10年間管理するための費用」として計算されます。

• 原則（定額制）：多くの宅地、田・畑、雑種地などは原則として一律20万円です。
• 例外（面積比例算定制）：市街化区域の宅地や農地、そしてすべての「山林」は、面積に応じて計算されます。例えば、市街地の宅地200㎡であれば約80万円、山林3,000㎡であれば約30万円といった具合です。

③ 専門家報酬

自力で手続きすることも法的には可能ですが、公図や測量図の読み込み、法務局との高度なやり取りが必要となるため、司法書士や行政書士などの専門家に依頼するのが実務上のスタンダードです。 相場としては、事前調査費用と申請書作成報酬を合わせて20万円〜50万円程度が一般的です。（※現地測量や境界確定が必要な場合は、土地家屋調査士への費用が別途数十万円かかります）。

３．手続きの流れと「国が拒絶する土地」の条件

手続きは、「事前相談（ウェブ予約やオンライン相談も可能）」→「申請書の提出」→「現地調査」→「承認」→「負担金の納付」という厳格なステップで進みます。 ここで最大の関門となるのが、負担金の納付期限が「通知の翌日から30日以内」と極めて短いことです。期限内に数十万円を納付できなければ承認は失効し、最初から手続きをやり直すという重いペナルティが課されます。

また、国は税金を使って管理を行うため、少しでもトラブルのリスクがある土地は徹底して拒絶します。

• 入り口で却下される土地 「境界がわからない土地」は、将来隣人とのトラブルに発展する可能性が高いため即却下されます。また、現に私道として使われている土地、建物が残っている土地、住宅ローンの担保がついている土地なども受け付けてもらえません。
• 現地調査で不承認になる土地 書類上は問題なくても、現地に行って「放置車両」「産業廃棄物」「建物のコンクリート基礎（地下埋設物）」などが見つかれば、撤去費用がかかるため不承認となります。また、山林において「追加の間伐など整備が必要な荒廃した森林」や「崖崩れの危険がある土地」も、国に損害賠償リスクが及ぶため厳格に弾かれます。

４．国庫帰属制度が使えない場合の「4つの代替処分戦略」

もし、国が引き取ってくれない土地だった場合、どのように処分すればよいのでしょうか。

① 相続放棄

「相続放棄をすれば管理責任もなくなる」と考える方が多いですが、2023年（令和5年）の民法改正によりルールが厳格化されました。相続放棄をした時点で現にその不動産を占有していた場合、次の相続人や清算人に引き渡すまでの間、建物の倒壊防止などの「保存義務」が残ります。 さらに空き家対策特措法の改正により、放置して自治体から「管理不全空き家」に指定されると、固定資産税の特例が解除され税負担が最大約6倍に跳ね上がるリスクもあります。相続放棄をして放置するという戦略は、現在では極めて危険です。

② 自治体への寄附

土地のある市区町村へ寄附する方法ですが、道路や公園といった「明確な公共の使い道」がない限り、自治体も維持管理費の不良債権を抱えることになるため、原則として受け取りを拒否されます。

③ 民間の「不動産引取業者」の活用

近年、数十万円〜数百万円の手数料を支払うことで、建物がある土地や境界不明の土地でも引き取ってくれる民間業者が増えています。国の審査基準がないため迅速に手放せるメリットはありますが、費用が高額になりやすく、また悪質な業者（不法投棄の温床にするなど）に渡してしまう社会的リスクもあるため、業者の信用調査が不可欠です。

④ 隣人や地元企業への譲渡・売却

最も健全な解決策です。前述した「取下げデータ」が示すように、国庫帰属の準備を進め、専門家が入って境界確認などを行うことで、隣地の方が「それならタダで自分の土地として引き取りたい」と態度を軟化させるケースは非常に多いのです。

５．次世代に「負動産」を残さないために

相続土地国庫帰属制度は、どんな土地でも捨てられる魔法の制度ではありません。正しく要件を整え、相続土地国庫帰属制度は、どんな土地でも自由に手放せる「万能な制度」ではありません。一定の要件を満たし、適切な手続きを経てはじめて、土地の維持管理責任から合法的に離れることができる制度です。

そのため、不要な土地を抱えている場合には、問題が大きくなる前に現状を整理し、早めに方向性を検討しておくことが大切です。

特に、

• 境界や管理状況の確認
• 建物・越境物・工作物の有無の整理
• 固定資産税や維持費の把握
• 売却・譲渡・国庫帰属など複数の選択肢の比較

といった点は、早い段階で確認しておくことで、将来の相続人の負担軽減につながります。

また、土地の状況によっては、相続土地国庫帰属制度以外の方法が現実的な解決策となるケースも少なくありません。制度の内容を正しく理解したうえで、それぞれの土地に合った対応を検討することが重要といえるでしょう。

司法書士　高野 直人

神奈川県横浜市青葉区にある高野司法書士事務所の高野直人です。遺言書作成や相続登記、相続放棄など、相続に関する手続きを中心にお手伝いしています。令和6年4月から相続登記が義務化されたこともあり、不安や疑問をお持ちの方も多いかと思います。当事務所では、平日夜間や土日祝日の無料相談も行っており、お一人おひとりに丁寧に対応しています。どうぞお気軽にご相談ください。

成年後見は「一生やめられない」から解放へ！親の認知症に備える家族の新ルール

高齢のご両親を持つ世代の方々から、「もし親が認知症になってしまったら、実家の管理や預金口座の凍結はどうやって対処すればいいのか」という切実なご相談を数多くいただきます。その際の解決策として「成年後見制度」がありますが、世間では「一度使い始めると一生やめられない」「専門家に毎月高い費用を払い続けなければならない」といったネガティブなイメージが強く、利用をためらってしまうご家族が少なくありませんでした。

しかし、2026年4月、政府は成年後見制度の抜本的な見直しと、新時代の「デジタル遺言」の創設を柱とする民法等の一部改正案を閣議決定しました。順調に進めば、2028年度中にもこの新しいルールが実運用される見込みです。

この法改正は、超高齢社会の日本において、個人の尊厳を守りながら、より柔軟で使いやすい財産管理の仕組みを作る「歴史的な大転換」となります。今回は、この法改正によってご家族の負担がどう軽くなるのか、そして今からどのような準備をしておくべきかを、わかりやすく解説いたします。

１．なぜ今の成年後見制度は「使いにくい」のか？

現在、日本の認知症高齢者は約600万人に達すると言われていますが、成年後見制度の利用者は約24万人（約4％）と非常に低迷しています。なぜこれほどまでに利用率が低いのでしょうか。それには、現在の制度が抱える「3つの大きな壁」があります。

① 一度始めると一生やめられない（終身制の縛り）

現在、最も高いハードルとなっているのがこのルールです。例えば、「親の銀行口座が凍結されたから解約したい」「介護費用を作るために空き家になった実家を売却したい」といった、ただ一つの目的のために後見人を立てたとしても、その手続きが終わったからといって途中で制度をやめることはできません。本人の判断能力が回復しない限り、亡くなるまでずっと後見が続くことになります。

② 専門職への毎月の報酬負担

制度が一生続くということは、費用の負担も一生続くことを意味します。現在、後見人の約8割以上は親族ではなく、弁護士や司法書士などの専門職が選任されています。専門職が就くと、毎月2万円〜6万円程度の報酬を、親の財産から亡くなるまで支払い続けなければならず、これがご家族にとって重い負担となっています。

③ 権限が強すぎることによる「不自由さ」

現行の制度は、判断能力に応じて「後見・保佐・補助」の3つに分かれています。特に一番重い「後見」になると、後見人がすべての財産管理を行うため、本人が自分で決められること（自己決定権）が大きく奪われ、保護が行き過ぎてかえって不自由になるという国際的な批判もありました。

２．改正で成年後見はどう変わる？（3つの大改革）

こうした「使いにくさ」を解消するため、今回の改正案では以下のような画期的な見直しが行われます。

改革①：「必要な時だけ」のスポット利用が可能に！

最大のポイントは、「終身制の廃止」です。 実家の売却や遺産分割協議など、特定の目的のために制度を利用した場合、その手続きが完了して財産管理の必要性が低くなったと家庭裁判所が認めれば、途中で制度を終わらせることができるようになります。あらかじめ期間を定めた利用も検討されており、「一生の縛り」から解放され、ライフステージに合わせて必要な期間だけ利用することができるようになります。

改革②：オーダーメイド型の「補助」に一本化

これまでの「後見・保佐・補助」という硬直化した3つの枠組みが廃止され、本人の意思を最も尊重できる「補助」という仕組みに一本化されます。 一律にすべての権限を取り上げるのではなく、「この不動産の売買の手続きだけ手伝う」というように、本人の能力や生活状況に合わせて、必要な範囲にだけ限定して権限を設定する方式に変わります。これにより、ご本人が自分でできることはそのままに、本当に必要な部分だけをサポートする「真のオーダーメイド型支援」が実現します。

改革③：後見人の交代がスムーズに

これまでは、後見人に不正がない限り途中で交代させることは困難でした。しかし改正後は、状況の変化に応じて柔軟に交代できるようになります。 例えば、「最初の複雑な法的手続き（不動産売却など）は司法書士に任せ、それが終わって日常的な生活支援が中心になれば、ご家族や福祉関係者にバトンタッチする」といった合理的なリレーが可能になります。

３．もう一つの目玉「デジタル遺言」の誕生

成年後見の改革と並んで大きな話題となっているのが、「デジタル遺言（保管証書遺言）」の創設です。

これまで、自分で書く遺言（自筆証書遺言）は、財産目録などを除き原則として全文を手書きしなければならず、ご高齢の方には大きな身体的負担でした。一方、公証役場で作る遺言は確実ですが、費用や手間がかかります。

新設されるデジタル遺言は、パソコンやスマートフォンを使って電子データとして遺言を作成できます。さらに素晴らしいのは、公証役場へ出向くのが難しい方のために、ウェブ会議（ビデオ通話）を使って本人確認や内容確認ができるようになる点です。画面越しにマイナンバーカード等を提示し、遺言を読み上げることで、ご自宅にいながら安全に法的な遺言を残すことができます。データは公証役場で厳重に保管されるため、紛失や一部の相続人による改ざんのリスクも完全に防ぐことができます。

４．AIの進化で近未来の「家族の役割」はどう変わるのか？

成年後見制度を利用する際、「月に数回専門家が来るだけで、親の本当の気持ちがわかるのだろうか？」と不安に思う方も多いかもしれません。しかし近い将来、「AIアバターによる24時間見守り」が制度を強力にサポートする時代がやってきます。

ご自宅や施設にいるAIが、毎日の何気ない会話からご本人の体調やストレス、認知機能の微妙な変化を察知します。私たち専門家は、そのデータをもとに「本当は自宅に住み続けたい」といったご本人の真の願いをより正確に汲み取れるようになり、専門家が離れている期間もAIが切れ目のない安全網（セーフティネット）として機能します。

さらに、法改正で「必要な時だけのスポット利用」が可能になることで、ご家族の役割も根本から変わります。 不動産売却や複雑な遺産分割など、高度な法律知識が必要な時だけ司法書士に任せ、それ以外の期間はAIのサポートを受けながらご家族が見守るという「上手な分業」ができるようになるのです。

これまでご家族を苦しめてきた「複雑な財産管理」や「裁判所への定期報告」という重圧から解放され、ご家族は本来の最も大切な役割である「精神的な寄り添い」や「日々の暮らしのサポート」に専念できるようになります。テクノロジーと新制度の融合が、ご家族の負担を減らし、より温かい関係を築く手助けをしてくれるはずです。

５． 将来の安心は「今」の相談から

制度が「必要な時だけ使える」ように柔軟になり、デジタル遺言が導入されたとしても、目前に発生する遺産分割協議、戸籍の収集、銀行口座の解約、そして2024年に義務化された不動産の相続登記といった「面倒な法的手続き」そのものがなくなるわけではありません。

むしろ、制度がオーダーメイド化し選択肢が増えるからこそ、「今の我が家の状況にとって、どのタイミングで、どの制度を利用するのが最適か」という戦略的な判断がこれまで以上に重要になります。

2026年の民法改正案は、「成年後見は一生やめられない」という呪縛からご家族を解放し、必要な支援をオーダーメイドで組み上げることができる希望の光です。

しかし、法改正を待つ間にも時間は過ぎていきます。大切なのは、制度の大きな転換点をきっかけに、「今のうちから最適な対策を専門家と話し合っておくこと」です。

将来の不安を先送りせず、複雑で面倒な相続手続きや、ご両親の財産管理に関するお悩みは、地域に深く根差し親身になってサポートする高野司法書士事務所へぜひお任せください。

司法書士　高野 直人

神奈川県横浜市青葉区にある高野司法書士事務所の高野直人です。遺言書作成や相続登記、相続放棄など、相続に関する手続きを中心にお手伝いしています。令和6年4月から相続登記が義務化されたこともあり、不安や疑問をお持ちの方も多いかと思います。当事務所では、平日夜間や土日祝日の無料相談も行っており、お一人おひとりに丁寧に対応しています。どうぞお気軽にご相談ください。

デジタル遺言はいつから？法改正と遺言作成の未来を予測

「遺言書はスマートフォンやパソコンで作れるの？」「デジタル遺言はいつから解禁されるの？」

結論から申し上げますと、2026年現在、遺言のデジタル化は「すでに始まっているもの」と「これから法整備されるもの」に分かれています。検索エンジンのAI化などで情報が瞬時に手に入る現代だからこそ、大切な相続手続きにおいては「最新かつ正確な法制度」を把握しておくことが重要です。

本記事では、2026年現在の法制度の現状、法務省で検討が進む新たな「デジタル遺言」の動向、そして将来起こりうる相続体験まで、高野司法書士事務所がわかりやすく解説いたします。

１．2026年現在のルール：公正証書はデジタル化、自筆は「手書き」の壁

遺言制度は長らく「紙と手書き、そして実印」という物理的な制約の中にありました。しかし、社会のデジタル化や、災害等による紙の紛失リスクを背景に、現在急ピッチで法整備が進められています。

公正証書遺言のデジタル化（2025年10月スタート）

公証人が関与して作成する「公正証書遺言」については、一足早く2025年10月1日より作成手続きのデジタル化がスタートしています。 ウェブ会議システム（Microsoft Teams等）を活用することで、公証役場へ出向くことなく、自宅にいながら公証人と面談して遺言を作成できるようになりました。

• 押印の代わりに： マイナンバーカードの電子証明書や、タブレット上での電子署名を利用。
• 保管方法： 紙の原本ではなく、安全な電子データとしてクラウド等に保管。

ただし現行の運用では、ウェブ会議には原則としてパソコンが必要であり、スマートフォンのみでの作成は認められていない点には注意が必要です。

自筆証書遺言は、現在も「手書き」が必須

一方で、個人が手軽に作成できる「自筆証書遺言」については、2026年現在も厳格なルールが存在します。民法の規定により、遺言書の本文、日付、氏名を遺言者本人が「自書（手書き）」しなければならないのです。

2019年の法改正で、別紙の「財産目録」に限りパソコン作成や通帳コピーの添付が認められましたが、本文そのものは手書きが必須です。したがって、現行法の下では「スマホのメモアプリで打ったテキスト」や「スマホで撮影したビデオメッセージ」は、家族へのエンディングノートとしての価値はあっても、法的な効力を持つ遺言書としては無効となってしまいます。

２．制度はこう変わる！法制審議会が示す新制度「保管証書遺言」

「全文を手書きしなければならない」という負担は、遺言を残したい高齢者にとって極めて高いハードルでした。これを根本から解決するため、法制審議会では遺言制度の抜本的な見直しが行われています。

2026年1月には新たな遺言の方式として「保管証書遺言」の導入を柱とする要綱案がまとまりました。政府はこれを踏まえ、2026年度中にも民法改正を目指しています。

この「保管証書遺言」は、単にパソコンで文章を打てばよいというものではなく、法務局という公的機関が関与することで手書きと同等以上の安全性を担保する画期的な仕組みです。

• ① デジタル作成： パソコン等を使用して遺言書の全文をデジタルデータで作成（手書きの負担ゼロ）。
• ② オンライン申請： 電子署名を付与し、オンラインで法務局へ保管申請。
• ③ 法務局窓口またはウェブ会議での口述： 法務局の担当官の面前またはウェブ会議において、遺言の全文を「口述」する（なりすましや強要を防止）。
• ④ 検認の不要化： 法務局に保管されたデータは、相続発生後に家庭裁判所での「検認」手続きを経ることなく、すぐに相続手続きに利用可能。

３．デジタル遺言のメリットと、見落としがちな「新たなリスク」

制度が実現すれば多くの利点がありますが、同時にテクノロジー特有の課題も生まれます。

圧倒的なメリット

最大の利点は「作成にかかる労力の劇的な軽減」です。パソコンで入力できれば修正も簡単に行えます。さらに、データが公的機関のクラウドで厳格に保管されるため、紙の遺言書にありがちな「紛失」や「親族による隠匿・改ざん」といったリスクを物理的に排除できます。

懸念されるデメリットと新たなリスク

一方で、以下のような新たなリスクも指摘されています。

• ディープフェイクの悪用： 生成AIや偽造動画を用いて、本人に見せかけた「なりすましの遺言」が作られる恐れがあります。
• 「争族」の増加リスク： 作成が簡単になるからこそ、法的に不備のある内容や、遺留分（法定相続人の最低限の取り分）を無視した遺言が量産され、かえって残された家族の争いの火種になる危険性があります。

４．未来のデジタル遺言はこうなる？ AIとブロックチェーンが変える相続体験

現在検討されている法改正は、あくまで「紙をデータに置き換える」段階に過ぎません。しかし、少し先の未来ではテクノロジーによって「遺言」や「相続」の概念そのものが根本から変わる可能性を秘めています。少し飛躍した視点から、未来の形を予測してみましょう。

スマートコントラクトによる「遺産の完全自動分割」

ブロックチェーン上で稼働する「スマートコントラクト（あらかじめ設定された条件を満たすと自動でプログラムを実行する技術）」を遺言に適用すれば、相続手続きそのものが「自動化」される未来が想像できます。

生前に預貯金やトークン化された不動産を紐付けておき、自治体に死亡届が提出された瞬間をトリガーとして、指定した遺族のデジタルウォレットへ瞬時に資産が送金され、不動産の名義変更も自動で完了する。そんな、役所や銀行で何週間も待たされる煩わしさから完全に解放される世界が来るかもしれません。

AIアバターが語りかける「感情のデジタル・レガシー」

財産分割が自動化される一方で、人間の「感情」や「想い」を引き継ぐプラットフォームも進化します。

生前に生成AIを活用し、自身の声や表情、価値観を学習させておくことで、死後にスマートフォンやVR空間へ「故人のAIアバター」を出現させることが可能になりつつあります。 遺族が「なぜこの土地を兄に相続させたの？」と問いかければ、AIアバターが生前の記憶に基づいて「実はその土地にはこういう思い入れがあってね」と優しい声で対話形式で説明してくれる。法的な財産指定とは別に、残された家族の心を癒やし争いを防ぐ「究極の付言事項」として、AIアバターが普及する未来がくるかもしれません。

５．デジタル時代も変わらない「専門家」の役割とは？

テクノロジーがどれほど進化し、遺言の作成が手軽になっても、遺言の本質である「家族の調和を保ち、故人の想いを正確に引き継ぐこと」は、システム単体では決して達成できません。

特に、日本の相続財産で圧倒的な割合を占める「不動産」の評価や分割、共有持分の整理といった複雑な問題に対しては、デジタルツールだけでは対応しきれず、専門家の深い知見が不可欠です。

当事務所では、お客様の想いを法的に間違いなく形にする「遺言書の作成支援」から、2026年開始の「所有不動産記録証明制度」を活用した正確かつ迅速な財産調査、そして義務化された相続登記までをワンストップで代行いたします。

大切なご家族の財産を次世代へ憂いなく引き継ぐため、まずは高野司法書士事務所の無料相談をご利用ください。お客様のご状況に合わせた最適な解決策をご提案いたします。

司法書士　高野 直人

神奈川県横浜市青葉区にある高野司法書士事務所の高野直人です。遺言書作成や相続登記、相続放棄など、相続に関する手続きを中心にお手伝いしています。令和6年4月から相続登記が義務化されたこともあり、不安や疑問をお持ちの方も多いかと思います。当事務所では、平日夜間や土日祝日の無料相談も行っており、お一人おひとりに丁寧に対応しています。どうぞお気軽にご相談ください。

実家を相続したら火災保険の名義変更を！放置するデメリットと手続きを解説

実家などの不動産を相続した際、預貯金の口座解約や不動産の名義変更（相続登記）には気を回しても、意外と忘れがちなのが「火災保険・地震保険の名義変更」です。 建物の名義だけを変えて、火災保険を亡くなった親のまま放置していると、万が一の災害時に「保険金が下りない」「契約が解除される」といった深刻な事態を招きかねません。

本記事では、火災保険の名義変更を放置するリスクや具体的な手続きの流れ、そして2026年の最新法制度を踏まえた対策をわかりやすく解説します。

１．火災保険の名義変更を放置する5つの重大なリスク

火災保険は「人」に紐づく契約です。名義変更を怠ると、以下のような致命的なトラブルに発展する可能性があります。

1．保険金の支払いが大幅に遅れる

いざ火災や自然災害が起きた際、受取人が故人のままだと、現在の請求者が正当な相続人であることを証明するため、出生から死亡までの連続した戸籍謄本や遺産分割協議書を一から求められます。昨今はマネーロンダリング防止等の観点から審査が厳格化しており、支払いに数ヶ月を要する事態になりかねません。

2．「通知義務違反」で契約解除になる

親が住んでいた実家が「空き家」になった場合、建物の使用状況が変わったことを保険会社へ通知する義務があります。これを怠ると、いざ火災が起きても保険金が一切支払われない（不払い）最悪の事態になり得ます。

3．更新案内が届かず自動失効する

案内状が故人宛や古い住所へ送られ続けるため、更新時期の到来に気づけません。口座凍結で保険料の引き落としもできず、気づかないうちに「無保険状態」になる危険があります。

4．相続税の申告漏れリスク

長期一括払いの契約や、JA共済の「建物更生共済」のような積立型の火災保険にある「解約返戻金」は、相続財産とみなされます。生命保険のような非課税枠もないため、把握せずに放置すると後日の税務調査でペナルティを課される恐れがあります。

5．将来的な実家の売却や、保険の解約が困難になる

手続きを放置している間に、相続人の一人が認知症になったり亡くなったりすると、火災保険の権利関係に「相続人の子ども」や「成年後見人」が複雑に介入してきます。将来的に実家を売却して手放したい時や、保険を解約して返戻金を分け合いたい時に、関係者全員の同意を取り付けることが極めて困難になり、身動きが取れなくなってしまいます。

２．要注意！実家が「空き家」になる場合の最大の落とし穴

相続人が別に自宅を持っており、実家が当面「空き家」になるケースは特に注意が必要です。人が常時住んでいない建物は、保険上「住宅物件」から店舗や無人倉庫と同じ「一般物件」へと扱いが変わります。

一般物件になると、放火や老朽化によるリスクが高まるため保険料が割高になる傾向があります。さらに致命的なのは、一般物件には原則として「地震保険」がつけられないことです。空き家にした途端、地震や津波への備えが一切なくなってしまうため、賠償責任保険を付帯させるなど補償内容の根本的な見直しが不可欠です。

３．名義変更手続きの4ステップ

火災保険の名義変更は、不動産の権利確定（遺産分割協議）と連動して進めます。

• STEP 1：保険会社への第一報（まずは契約者が亡くなった旨を連絡）
• STEP 2：新所有者の確定（遺産分割協議を行い、誰が実家を継ぐか決める）
• STEP 3：必要書類の提出（保険会社所定の届出書や戸籍謄本、印鑑証明書等を提出。積立型の場合は相続人全員の同意が求められるなど審査が厳格になります）
• STEP 4：補償内容の最適化（現在の建物の価値や空き家リスクに合わせてプランを見直す）

４．【2026年最新】法改正で名義変更はより重要かつスピーディに

５．複雑な相続手続き・不動産の名義変更は「高野司法書士事務所」へ

火災保険の名義を適正に変更するためには、大前提として「遺産分割協議」と「義務化された相続登記」を不備なく完了させる必要があります。しかし、深い悲しみの中で、慣れない戸籍収集や法務局・保険会社との専門的なやり取りをご自身で期限内に行うのは、心身ともに過酷な負担です。

実家の相続に伴う複雑な手続きでお悩みなら、相続法務のスペシャリストである高野司法書士事務所へお任せください。

当事務所では、2026年開始の「所有不動産記録証明制度」を活用した正確かつ迅速な財産調査から、後々のトラブルを防ぐ強固な遺産分割協議書の作成、そして義務化された相続登記までをワンストップで代行いたします。さらに、税理士や不動産会社との強力なネットワークを活かし、単なる手続きの代行にとどまらず、空き家対策や資産防衛の観点から総合的にサポートいたします。

大切なご家族の財産を次世代へ憂いなく引き継ぐため、まずは高野司法書士事務所の無料相談をご利用ください。お客様のご状況に合わせた最適な解決策をご提案いたします。

司法書士　高野 直人

神奈川県横浜市青葉区にある高野司法書士事務所の高野直人です。遺言書作成や相続登記、相続放棄など、相続に関する手続きを中心にお手伝いしています。令和6年4月から相続登記が義務化されたこともあり、不安や疑問をお持ちの方も多いかと思います。当事務所では、平日夜間や土日祝日の無料相談も行っており、お一人おひとりに丁寧に対応しています。どうぞお気軽にご相談ください。

【東京都世田谷区・70代女性】遺言書の検認申立て・公正証書遺言作成をサポート

お名前： K.M様、M.M様
年代・性別： 70代・女性
お住まい： 東京都世田谷区
ご相談内容：遺言書の検認申立て・遺言書の作成（公正証書遺言サポート）

・当事務所をお知りになったきっかけは何ですか。該当するものに☑をつけてください。
　☑ご紹介

・今回、どのようなお手続きをご利用いただきましたか。該当するものに☑をつけてください。（複数選択可）
　☑銀行・株式等の相続（遺言書の検認申立て）　☑遺言書の作成

・当事務所にご依頼いただいた決め手をお聞かせください。
　お世話になった税理士さんのご紹介にて。　　　　　　

・実際にサービスを受けられていかがでしたか。ご感想をお聞かせください。
　一昨年、不安だらけの相続の件にて、高野先生に家庭裁判所にも同行していただき順調に終える事が出来ました 。又、今回は相続、遺言書の作成に関しての親切、丁寧な対応に悩む事なく公証届け（公正証書遺言の作成）を済ませる事が出来ました 。
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
・お客様のアンケートを当事務所のホームページに掲載させていただいてもよろしいでしょうか。
　☑イニシャルなら可

当事務所からのコメント

K.M様、M.M様、この度は遺言書の検認申立ておよび公正証書遺言の作成サポートをご依頼いただき、誠にありがとうございました 。

一昨年の相続案件で、家庭裁判所へ同行させていただいた際のご縁を大切にしていただき、再びこうしてご相談いただけたことは司法書士として嬉しい限りです 。

裁判所での手続きや公正証書の作成は、慣れないことも多く不安が募るものですが、「悩むことなく進めることができた」とのお言葉をいただき、安堵いたしました。一昨年のサポートが今回の信頼に繋がり、順調にお手続きを終えられたことは、私共にとっても大変励みになります。

今後も税理士の先生方と連携し、地域の皆様の複雑なお手続きや将来への備えを、誠実かつ丁寧にサポートしてまいります。また何かございましたら、いつでもお気軽にお声がけください。

司法書士　高野 直人

神奈川県横浜市青葉区にある高野司法書士事務所の高野直人です。遺言書作成や相続登記、相続放棄など、相続に関する手続きを中心にお手伝いしています。令和6年4月から相続登記が義務化されたこともあり、不安や疑問をお持ちの方も多いかと思います。当事務所では、平日夜間や土日祝日の無料相談も行っており、お一人おひとりに丁寧に対応しています。どうぞお気軽にご相談ください。

亡くなった親の不動産がわからない？全国一括で調べる方法【所有不動産記録証明制度】

親が亡くなり相続が発生した際、「親がどこに、いくつの不動産を所有しているのか全くわからない」と途方に暮れる方は少なくありません。これまでは、亡くなった人が所有していた不動産を全国規模で一括検索する手段が存在しなかったため、相続手続きにおける大きな壁となっていました。

しかし、令和8年（2026年）2月2日より、全国の不動産を対象に所有者を検索できる画期的な仕組み「所有不動産記録証明制度」が新たに開始されました。本記事では、この新しい制度がなぜ始まったのかという背景から、実際の手数料や申請方法、必要書類などについて分かりやすく徹底解説します。   

１．なぜ新制度が開始されたのか？その深刻な背景

この新たな証明制度が導入された背景には、日本社会全体を巻き込む深刻な構造的問題と、それに伴う法改正が存在します。

所有者不明土地問題と相続登記の義務化

現在、日本国内では「誰が持っているか分からない土地（所有者不明土地）」が急増しており、その総面積は九州の面積に匹敵すると推計されています。この問題の最大の原因は、土地の所有者が死亡した後に、名義変更（相続登記）がされないまま長期間放置されてきたことにあります。   

この社会問題を根本から解決するため、国は令和6年（2024年）4月1日より「相続登記の申請義務化」をスタートさせました。これにより、不動産を相続した人は、原則として3年以内に相続登記を行わなければならず、正当な理由なく怠った場合には過料が科される可能性が生じました。   

義務化をサポートするための「所有不動産記録証明制度」

相続登記が義務化されたものの、そもそも「亡くなった親がどこに不動産を持っているか分からない」状態では、国民は登記の申請義務を果たすことができません。この実務上の矛盾を解消し、相続人が登記すべき不動産を容易に把握できるようサポートする目的で創設されたのが、令和8年2月2日開始の「所有不動産記録証明制度」です。本制度により、相続人の負担は劇的に軽減され、将来の所有者不明土地の発生を防ぐことが期待されています。   

２．従来の手法（固定資産税通知書・名寄帳）との決定的な違い

これまで、親の不動産を調べる代表的な方法は、毎年送られてくる「固定資産税納税通知書」を確認するか、市区町村役場で「名寄帳（なよせちょう）」を取得することでした。しかし、これらの従来手法では見落としが発生してしまうことがありました。   

従来の納税通知書は、私道や山林などの「非課税物件」が記載されないだけでなく、複数人で共有している不動産の場合は「代表者」にしか通知が届きません。また、名寄帳はその市区町村内の物件しか分からないため、遠方の別荘地などは見つけることが困難でした。 新制度は、全国の法務局のネットワークを通じて「日本全国の登記物件」を一括検索できるため、これらの見落としリスクを大幅に解消できる点が最大のメリットです。

３．申請方法と手数料の仕組み

本制度は、全国どこの法務局（登記所）からでも申請することが可能です。利用者の利便性を考慮し、複数の申請方法と交付方法が用意されており、それぞれで手数料が異なります。   

窓口や郵送で書面請求を行う場合は、検索条件1件につき1通あたり1,600円の手数料がかかり、収入印紙で納付します。例えば、登記所に請求書を提出する書面請求の方法で、検索条件（過去の住所など）を4件指定し、証明書の請求通数を1通としたときに納付する手数料額は、「検索条件4件 × 1通 × 1,600円 ＝ 6,400円」となります。   

一方で、オンラインシステムを利用して請求を行った場合は、行政側の処理負担が軽減されるため、手数料が割安に設定されています。ただし、オンライン請求の場合には、戸籍謄本などの必要書類も全てオンライン（電子データ）で提供する必要があります。さらに、申請データがご本人のものであることを法務局が確認するため、マイナンバーカード等の「電子証明書」を用いた電子署名が必須となります。    

４．申請における必要書類と注意点

本制度は個人の財産情報を開示するため、誰でも請求できるわけではありません。請求できるのは「不動産を所有している本人」または「その相続人」などに厳格に限定されています。   

基本的な必要書類

1. 所有者本人が申請する場合 ご自身の不動産一覧を取得する場合、以下のいずれかの方法で本人確認を行います。   

• 請求書に実印を押印し、印鑑証明書（有効期限なし）を提出する。   
• または、「本人確認書類の写し（マイナンバーカードや運転免許証など）」を提出する（書面で窓口請求する場合は原本の提示も必要）。   

2. 相続人が申請する場合 相続人が亡くなった親の証明書を請求する場合、請求者（相続人）自身の本人確認書類（上記と同様に実印と印鑑証明書、またはマイナンバーカード等の写し）に加えて、以下の公的な書類を法務局に提出する必要があります。   

• 被相続人（亡くなった親）の死亡の事実が分かる戸籍   
• 請求者が正当な相続人であることが分かる戸籍（※法定相続情報一覧図の写し等でも代用可能です）   

【要注意】住所変更の履歴を証明する書類

この制度を利用する上で最も注意すべき落とし穴が「登記記録と現在の氏名・住所の不一致」です。不動産の登記簿には、その不動産を購入・取得した当時の住所と氏名が記録されています。もし親が不動産を購入した後に引越し（住所変更）をしていた場合、最新の住所だけで検索をかけても、過去の住所で登記された不動産はシステム上抽出されません。   

これを防ぐためには、過去の住所から現在の住所までの履歴をすべて検索条件として指定する必要があります。そのため、住所の変遷を客観的に証明する「住民票の除票」や「戸籍の附票」といった書類を追加で取得し、添付しなければならない点に実務上の難しさがあります。   

５．複雑な手続きは代理人への依頼が有効

相続手続きを円滑に進めるうえで、所有不動産記録証明制度の活用は非常に重要です。被相続人が所有していた不動産を漏れなく把握することで、遺産分割協議をスムーズに進めることができます。

しかし、必要書類の収集や申請手続きは複雑で、慣れない方には負担が大きい場合もあります。そのような際は、司法書士などの専門家に依頼することが有効な選択肢です。請求者本人が実印を押印した委任状と印鑑証明書を用意することで、司法書士などの代理人が手続きを代行することができます。専門家に依頼することで、書類の不備や手続きのミスを防ぎ、手続き全体を確実かつ効率的に進めることができるでしょう。 

６．煩雑な財産調査・相続登記は高野司法書士事務所へお任せください

令和8年にスタートした所有不動産記録証明制度は、相続登記の義務化に伴う国民の負担を軽減し、全国の不動産を一括で把握できる非常に強力なツールです。しかし、この制度は「法務局に登記されている物件」のみが対象であるため、未登記建物や法人名義の不動産は検索されません。そのため、真に網羅的な調査を行うには、新制度を利用しつつ、市区町村の「名寄帳」も併用するという複合的な視点と専門的なノウハウが欠かせません。さらに、住所変更の履歴を証明する複雑な戸籍等の収集には多大な労力がかかります。   

親の遺した不動産が分からないとお悩みの方は、ぜひ当事務所へご相談ください。当事務所では、委任状をいただくことで、代理人としての所有不動産記録証明書の取得から、複雑な戸籍収集、義務化された相続登記（名義変更）、さらにはその後の「相続した不動産の売却手配」に至るまで、ワンストップでトータルサポートいたします。

「何から手をつけていいか分からない」「平日は役所や法務局に行く時間がない」という方は、過料の対象となる前にお気軽にお問い合わせください。お客様の状況に合わせた最適な解決策をご提案し、煩雑な手続きによるご負担を解消いたします。

司法書士　高野 直人

神奈川県横浜市青葉区にある高野司法書士事務所の高野直人です。遺言書作成や相続登記、相続放棄など、相続に関する手続きを中心にお手伝いしています。令和6年4月から相続登記が義務化されたこともあり、不安や疑問をお持ちの方も多いかと思います。当事務所では、平日夜間や土日祝日の無料相談も行っており、お一人おひとりに丁寧に対応しています。どうぞお気軽にご相談ください。

【横浜市青葉区・80代男性】「丁寧な説明で納得できた」遺言書作成のご感想

お名前： A.S 様
年代・性別： 80代・男性
お住まい： 横浜市青葉区
ご相談内容：遺言書の作成（公正証書遺言サポート）

・当事務所をお知りになったきっかけは何ですか。該当するものに☑をつけてください。
　☑ホームページ

・今回、どのようなお手続きをご利用いただきましたか。該当するものに☑をつけてください。（複数選択可）
　☑遺言書の作成

・当事務所にご依頼いただいた決め手をお聞かせください。
　事務所の所在地が自宅から近距離だった。　　　　　　

・実際にサービスを受けられていかがでしたか。ご感想をお聞かせください。
　当方の事情を丁寧に聞いて頂き、信託等について細かく説明いただき、納得のいく遺言書の作成ができた。
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
・お客様のアンケートを当事務所のホームページに掲載させていただいてもよろしいでしょうか。
　☑イニシャルなら可

当事務所からのコメント

この度は、遺言書作成サポートをご利用いただき、誠にありがとうございました。

「自宅から近い」というご縁で当事務所を見つけていただき、大変嬉しく思います 。ご相談の際は、A.S様のご事情や想いをじっくりとお伺いすることを大切にいたしました。

特に今回は遺言だけでなく、信託という少し複雑な仕組みについてもお話しさせていただきましたが、「納得のいく作成ができた」とのお言葉をいただき、私共も心より安堵しております 。

今後も、地域の身近な相談窓口として末永くお力添えできれば幸いです。また何かございましたら、いつでもお気軽にお声がけください。

司法書士　高野 直人

神奈川県横浜市青葉区にある高野司法書士事務所の高野直人です。遺言書作成や相続登記、相続放棄など、相続に関する手続きを中心にお手伝いしています。令和6年4月から相続登記が義務化されたこともあり、不安や疑問をお持ちの方も多いかと思います。当事務所では、平日夜間や土日祝日の無料相談も行っており、お一人おひとりに丁寧に対応しています。どうぞお気軽にご相談ください。

【横浜市青葉区・70代女性】区役所相談での「丁寧な説明」が決め手。迅速な相続登記のご感想

お名前： 匿名希望
年代・性別： 70代・女性
お住まい： 横浜市青葉区奈良町
ご相談内容：相続登記（不動産の相続）

・当事務所をお知りになったきっかけは何ですか。該当するものに☑をつけてください。
　☑その他（区役所の相続相談）

・今回、どのようなお手続きをご利用いただきましたか。該当するものに☑をつけてください。（複数選択可）
　☑相続登記（不動産の相続）

・当事務所にご依頼いただいた決め手をお聞かせください。
　区役所での相談でていねいに説明して下さり、信頼できそうだと思ったから 。　　　　　　

・実際にサービスを受けられていかがでしたか。ご感想をお聞かせください。
　速やかにきちんと処理して下さり、お願いして良かったと思った 。
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　
・お客様のアンケートを当事務所のホームページに掲載させていただいてもよろしいでしょうか。
　☑匿名なら可

当事務所からのコメント

この度は、相続登記の手続きをご依頼いただき、誠にありがとうございました 。

区役所での相談会にてお話しさせていただいた際、「丁寧な説明で信頼できそう」と感じていただけたこと、大変光栄に存じます 。限られた時間ではございましたが、直接お話しできたことでご安心いただけたのであれば幸いです。

実際の手続きにつきましても、「速やかにきちんと処理してくれた」とのお言葉をいただき、無事に完了できて私もホッとしております 。

今後も、皆様が気軽に相談できる地元の司法書士として、誠実に対応してまいります。また何かお困りごとがございましたら、いつでもお気軽にお声がけください。

司法書士　高野 直人

神奈川県横浜市青葉区にある高野司法書士事務所の高野直人です。遺言書作成や相続登記、相続放棄など、相続に関する手続きを中心にお手伝いしています。令和6年4月から相続登記が義務化されたこともあり、不安や疑問をお持ちの方も多いかと思います。当事務所では、平日夜間や土日祝日の無料相談も行っており、お一人おひとりに丁寧に対応しています。どうぞお気軽にご相談ください。