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１．相続登記の義務化とは？
これまで相続登記は「義務」ではありませんでした。つまり、親や配偶者から不動産を相続した場合でも、登記（名義変更）をせずにそのまま放置しても、法律上の罰則はありませんでした。しかし、この曖昧さが全国的な問題を引き起こすようになりました。誰が所有しているか分からない土地や建物、いわゆる「所有者不明土地」が全国に広がり、公共事業や再開発の障害となっていたのです。
このような背景から、2024年4月1日より相続登記が義務化されました。これは、不動産を相続した場合、原則として3年以内に相続登記をしなければならないという制度です。義務を怠った場合、10万円以下の過料（罰金のようなもの）が科される可能性があります。
なぜ今、相続登記が義務化されたのか？
国土交通省の調査によれば、日本の所有者不明土地は、九州本島を上回る面積にも達しており、年々増加の一途をたどっています。相続登記をしないまま世代が交代すると、相続人の数が増えすぎて、連絡が取れない人が出たり、相続関係が複雑になったりして、もはや登記自体ができなくなってしまうケースも珍しくありません。
このような事態を防ぐため、政府は相続登記を放置することができないルールへと変更しました。
義務化の対象となるのはどんな人？
相続登記の義務化の対象になるのは、次のような方です。
- 不動産の相続人となった人（配偶者、子ども、兄弟姉妹など）
- 遺言によって不動産を取得した人
- 相続によって不動産を取得した法人（宗教法人、法人格のある団体など）
また、義務化の対象となるのは、相続が「2024年4月1日以降に発生したもの」だけではありません。過去に発生した相続についても、まだ登記がされていなければ義務の対象となるため、今まで放置していたケースでも対応が必要です。
3年以内というルールの起算点は？
不動産を相続または遺贈で取得したことを「知った日」が起算点となり、そこから3年以内に相続登記の申請をしなければなりません。
「知った日」とは、被相続人が亡くなり、かつ自分が不動産の所有権を取得したことを具体的に知った日を指します。
遺産分割協議による場合は、遺産分割協議が成立した日から3年以内に、その協議内容に基づく相続登記を申請する必要があります。
２．相続登記をしないとどうなる？放置によるリスクと罰則
相続登記が義務化された現在、「まだ登記しなくても大丈夫」と軽く考えていると、思わぬ不利益を被る可能性があります。ここでは、相続登記を怠った場合のリスクと、法的な罰則について詳しく見ていきましょう。
1. 10万円以下の過料が科される可能性
2024年4月1日以降、相続登記を怠ると「正当な理由がない限り」10万円以下の過料が科される可能性があります。
この「過料」は刑罰とは異なりますが、行政上のペナルティとして位置づけられ、裁判所を通じて支払いを命じられる場合があります。過料の対象となるのは、以下のようなケースです。
- 相続によって不動産を取得したにもかかわらず、3年を超えて登記しなかった
- 遺産分割協議が成立したのに、正当な理由なく登記をしなかった
- 故意に登記を先延ばしにしたり、放置したりしていた
ただし、以下のような「やむを得ない事情」がある場合には、過料が免除される可能性もあります。
- 相続人が多数で資料収集に時間がかかる
- 遺言の有効性や遺産の範囲を巡って争いがある
- 申請義務を負う相続人に重病などの事情がある
このような場合でも、事情を証明する資料の提出などが求められることがあります。
2. 相続人が増えすぎて手続きができなくなるリスク
相続登記をせずに長年放置すると、相続人が次世代、さらにその次世代へと増えていき、「数次相続」という状態になります。こうなると、遺産分割協議には何十人もの関係者の同意が必要になり、実際上協議が不可能になることもあります。
例：
- 被相続人Aが死亡（登記せず放置）
- その子Bも死亡 → 孫C・Dが相続人に
- さらに孫Cが死亡 → Cの配偶者・子がさらに登場
このように、「相続人の芋づる式増加」が発生し、登記が極めて困難になります。
3. 不動産の売却や担保設定ができない
登記がされていない不動産は、法律上の所有者が確定していない状態です。そのため、登記名義が故人のままでは、その土地や建物を売却することはできません。担保にして融資を受けることもできません。
また、相続人の一部が反対したり、連絡がつかなかったりすれば、手続きが完全にストップしてしまいます。
4. 固定資産税の請求先が変わらない
登記をしていないと、不動産の名義は故人のままですが、固定資産税の請求書は相続人の代表者に届きます。つまり、実際の登記はしないまま、税金だけは支払い続けるという状態になります。
これは一見問題なさそうですが、相続人間でのトラブルの火種になりやすく、
- 「自分は登記してないから払わない」
- 「支払いはしているけど、自分のものとは思っていない」
などといった意見の食い違いが生じ、親族間の争い（争族）に発展することもあります。
5. 所有者不明土地とみなされる恐れ
登記がされていない状態では、周囲から見ても「誰の土地か分からない」状態になります。これが長期間続くと、行政から「所有者不明土地」と認定される可能性があり、以下のような不利益を被ることもあります。
- 公共事業で土地収用の対象になる
- 管理義務を怠ったとして近隣住民から損害賠償を請求される
- 建物の老朽化・倒壊などにより行政指導が入る
３．相続登記の費用相場とは？司法書士報酬・登録免許税・実費の内訳
相続登記を進めるうえで、多くの方が気になるのが「費用はどれくらいかかるのか？」という点です。ここでは、相続登記にかかる主な費用の内訳と、それぞれの相場感について詳しく解説します。
1. 登録免許税（固定費）
登録免許税とは、相続登記を法務局に申請する際に国に納める税金です。
計算方法：
不動産の固定資産税評価額 × 0.4%たとえば、評価額が2,000万円の土地であれば、登録免許税は 2,000万円 × 0.004 = 8万円 となります。
注意点：
- 不動産が複数ある場合は、それぞれに対して登録免許税が発生します。
- 小規模宅地等の評価減や相続税の基礎控除とは無関係で、「固定資産税評価額」をベースに計算されます。
2. 司法書士報酬（専門家への報酬）
相続登記はご自身で申請することも可能ですが、戸籍収集や書類作成、法務局とのやりとりなど専門的な知識が必要なため、多くの方が司法書士に依頼しています。
報酬の目安（横浜市周辺の一般的な相場）：
| 項目 | 費用相場（税込） |
|---|---|
| 相続登記基本報酬（1件） | 5万〜8万円程度 |
| 不動産1件追加ごと | 5,000円〜1万円 |
| 戸籍等の取得代行（1通） | 1,000円〜2,000円 |
| 法定相続情報一覧図作成（任意） | 1万〜3万円 |
※事務所ごとに報酬基準は異なります。報酬が明朗に表示されている司法書士事務所を選ぶのが安心です。
3. 実費（戸籍・証明書の取得など）
司法書士に依頼する場合や自分で手続きする場合でも、以下のような実費は必ず発生します。
| 内容 | 目安費用 |
|---|---|
| 戸籍謄本（1通） | 約450円 |
| 除籍謄本・改製原戸籍（1通） | 約750円 |
| 住民票・除票 | 約300円 |
| 評価証明書（1通） | 約300〜400円 |
| 登記簿謄本（登記事項証明書） | 約500円 |
| 郵送料・交通費など | 数百円〜数千円 |
相続人が多かったり、被相続人の戸籍が転籍を繰り返していた場合、戸籍の取得枚数が10通以上になることもあり、これらの実費だけで1万円以上かかることもあります。
4. 合計費用の一例
たとえば、次のようなケースの場合を想定してみます：
- 相続する不動産：土地1筆＋建物1棟（評価額合計1,800万円）
- 相続人：配偶者と子ども2人
- 司法書士に依頼（法定相続情報一覧図も作成）
概算費用内訳：
| 費目 | 金額（税込） |
|---|---|
| 登録免許税 | 約72,000円（1,800万円×0.004） |
| 司法書士報酬 | 約70,000円 |
| 法定相続情報一覧図作成 | 約15,000円 |
| 戸籍・住民票・評価証明書等 | 約10,000円 |
| 合計 | 約167,000円 |
※これはあくまで一例です。実際の費用は不動産の数や内容、相続人の状況によって大きく変わります。
４．無料または低コストでできる相続登記対策
相続登記の義務化に伴い、「費用をかけずに済ませたい」「できるだけ自分でやってみたい」という方も増えています。この章では、無料またはコストを抑えて相続登記を進めるための現実的な対策を解説します。
1. 自分で手続きする（相続登記の本人申請）
相続登記は本人申請（セルフ申請）が可能です。司法書士など専門家に依頼せず、自分で書類を準備して法務局に申請します。
主な流れ：
- 戸籍類・住民票・評価証明書など必要書類を自力で収集
- 相続関係説明図（法定相続情報一覧図）を作成
- 登記申請書を作成
- 法務局に書類を提出
メリット：
- 専門家報酬がかからず、実費＋登録免許税のみで済む
デメリット：
- 書類の書き方が難しい
- 登記申請が不備で却下される可能性
- 平日に役所や法務局へ何度も足を運ぶ手間
ある程度の法律知識と時間がある方にはおすすめですが、不慣れな方にはハードルが高く、結局は専門家に相談し直すケースもあります。
2. 「法定相続情報一覧図」を活用して各種手続きを効率化
相続登記に限らず、銀行・証券会社・保険・不動産の名義変更など、多数の機関に提出が必要な戸籍一式は、法定相続情報一覧図（無料）で代替できます。
ポイント：
- 取得は無料（手数料0円）
- 戸籍一式を何度もコピー・提出しなくてよくなる
- 相続登記以外の相続手続きも効率化できる
一覧図は1度申出をすれば、複数通を同時発行してもらえます。これにより、余分な戸籍の取得費用・郵送費などを削減できます。
3. 相続登記を支援する制度を活用する（地域差あり）
一部の自治体では、相続登記義務化を見据えて「無料相談窓口」や「書類作成サポート」を提供しています。
例：
- 登記申請書のひな型を配布
- 法務局による無料相談会（月1回など）
- 相続登記の助成金制度（極めて限定的）
対応の有無は地域によるため、市区町村の公式サイトや広報誌、窓口で確認するのがおすすめです。
4. 相続人間で費用を「均等負担」する工夫
費用を誰が支払うかでもめることが多いため、相続人全員で均等に負担するルールを最初に取り決めておくと、トラブル回避にもなります。
- 「登記費用は相続人3人で3等分する」
- 「立替分は遺産から清算する」
- 「不動産を相続する人が登記費用を負担する」
といった取り決めを口頭ではなく、簡単な覚書にしておくと安心です。
5. 法テラス・無料相談をうまく活用する
司法書士会・法テラス・自治体が提供する無料法律相談を利用すれば、費用をかけずに初回相談ができます。
- 司法書士会の無料相談：主に相続・登記手続きに強い
- 弁護士会・法テラスの相談：借金問題や相続トラブルも含め対応
- 市民相談窓口（役所）：相談日や予約方法に注意
「どこに相談すればいいかわからない」という方は、まず無料相談で全体像を把握し、その後必要な範囲だけ専門家に依頼するという使い方も可能です。
５．相続登記をするために必要な書類と手続きの流れ
相続登記を正しく進めるためには、必要書類を揃え、法務局へ適切な申請を行う必要があります。この章では、相続登記に必要な書類の一覧とその取得方法、具体的な手続きの流れについてわかりやすく解説します。
1. 相続登記に必要な書類一覧
以下は、一般的な「法定相続による単純承継登記」の場合に必要な書類です。
① 被相続人に関する書類
- 被相続人の戸籍謄本（出生から死亡まで）
- 改製原戸籍、除籍謄本、全部事項証明書などを含めて、連続性のあるものをすべて取得する必要があります。
- 住民票の除票（または戸籍の附票）
- 被相続人の最終住所を確認するために使用します。
② 相続人に関する書類
- 相続人全員の戸籍謄本
- 被相続人との関係を証明するための書類です。
- 代襲相続が発生している場合は、被代襲者の出生～死亡までの戸籍、代襲者の現在戸籍も必要になります。
- 相続人の住民票
- 不動産の登記名義人となる人物の住所を記載する際に必要です。
③ 不動産に関する書類
- 固定資産評価証明書（課税明細書でも可）※登記申請する年度のもの
- 相続登記の登録免許税の算出に必要です。
- 不動産所在地の市区町村役場で取得します。
④ その他の書類
- 遺産分割協議書（協議による分割の場合）
- 相続人全員が署名・押印（実印）し、印鑑証明書を添付します。
- 登記申請書
- 法務局へ提出する書類で、所定の様式に基づき作成します。
- 代理人に依頼する場合は委任状
2. 手続きの流れ
実際の相続登記は以下のような流れで進みます。
ステップ1：必要書類の収集
戸籍や住民票、固定資産評価証明書など、上記の書類を漏れなく揃えます。
ステップ2：遺産分割協議の実施（協議が必要な場合）
相続人全員で不動産を誰が相続するか話し合い、「遺産分割協議書」を作成します。印鑑証明書の添付も忘れずに行います。
ステップ3：登記申請書の作成
登記内容（相続人の情報、不動産の所在など）を記載した「登記申請書」を作成します。誤字や記載漏れがあると補正や却下の原因になるため注意が必要です。
ステップ4：法務局へ申請
不動産所在地を管轄する法務局へ申請書一式を提出します。窓口申請・郵送申請のほか、司法書士を通じてオンライン申請も可能です。
ステップ5：登記完了・登記識別情報の受領
法務局での審査が完了すると、登記識別情報（権利証）が発行され、正式に登記が完了します。
相続登記は一見すると単純な作業に見えますが、戸籍の取得が難航したり、代襲相続が絡んだり、協議がまとまらなかったりするケースも多々あります。
６．司法書士に依頼するメリット
司法書士に依頼することで、以下のようなサポートを受けることができます。
- 戸籍・住民票・評価証明書などの収集代行
- ご自身で行うと非常に時間がかかる戸籍収集も、プロが迅速に対応。
- 遺産分割協議書の作成
- 法的に有効な協議書を作成。記載ミスによるトラブルを未然に防ぎます。
- 登記申請書の作成と代理提出
- 煩雑な登記書類を正確に作成し、オンラインまたは法務局に代理提出。
- 法定相続情報一覧図の作成・取得
- 相続手続き全般に活用できる一覧図の取得もワンストップで対応。
- 税理士や弁護士との連携
- 相続税や争いのリスクがある場合も、他士業と連携して総合対応。
「何から始めればよいかわからない」「放置してしまっている不動産がある」
そんなときは、一人で悩まずにお気軽にご相談ください。
高野司法書士事務所では、相続登記に関する初回相談を無料で承っております。
横浜市青葉区を拠点に、都筑区・緑区・町田市などの地域からも多くのご相談をいただいており、複雑な相続案件にも多数対応してきた実績があります。
登記義務化により、相続登記はもはや任意の手続きではなく、法的な責務となりました。今後の不動産管理や相続対策において不要なリスクを回避するためにも、早期の対応が求められます。この機会に、適切な手続きを確実に行うための第一歩を踏み出すことを強くおすすめいたします。
