2024年（令和6年）4月より「相続登記の申請義務化」が開始され、不動産の大小に関わらず、名義変更の手続きを進められている方が増えています。 「義務化されたため対応しなければならないが、費用がいくらかかるか不安である」 「長年名義変更をしていなかった土地があるが、税金が高額になるのではないか」
このように、手続きに伴う費用面でご不安を抱えられている方も少なくありません。
実は、相続登記の際にかかる税金（登録免許税）には、特定の条件を満たすことで「免除（0円）」となる国の特例措置が用意されていることをご存知でしょうか。
この免税措置は、当初2025年（令和7年）3月31日までの時限措置とされていましたが、令和7年度の税制改正により、2027年（令和9年）3月31日までさらに2年間延長されることとなりました。
対象となる土地をお持ちの場合、この特例を利用するか否かで、負担する費用に大きな差が生まれます。
今回は、法務局が規定している「2種類の登録免許税の免税措置」について、具体的な事例を交えながら解説いたします。
このページの目次
１．そもそも「相続登記の登録免許税」とは？
具体的な免税措置の解説に入る前に、まずは前提となる「登録免許税」の基本について確認しておきましょう。
登録免許税（とうろくめんきょぜい）とは、不動産（土地や建物）の名義を変更（登記）する際に、国（法務局）に対して納める税金のことです。
相続を原因とする登記の場合、税額は法に則り以下のように算出されます。
【登録免許税の計算式】 不動産の固定資産税評価額 × 0.4％ （※100円未満切り捨て。算出された額が1,000円未満の場合は一律1,000円）
例えば、固定資産税評価額が1,000万円の土地を相続する場合、登録免許税は4万円となります。 これが、複数世代にわたり名義変更が放置されていたり、多数の土地を同時に相続したりする場合、税額だけで数十万円にのぼるケースも珍しくありません。
国は、所有者不明土地の発生を抑制するために相続登記を義務化する一方で、「手続きを行う方の経済的負担を軽減し、登記を促進する」という目的から、これからご紹介する2つの免税措置を設けています。
２．免税措置①：相続人が登記をしないまま亡くなった場合（数次相続）
1つ目は、「最初の相続人が名義変更をしないまま逝去し、次の相続が発生してしまったケース」に適用される免税措置です。実務上は「数次相続（すうじそうぞく）における中間相続人の免税措置」と呼ばれています。
本来であれば2回分の登記手続きと税金が必要となる場面において、「途中で亡くなられた方の分の税金を免除する」という合理的な制度です。
【具体例】祖父名義の土地を、孫であるご自身が引き継ぐケース
関係性を分かりやすくするため、具体的な家族の例を挙げてご説明します。
- 家族構成の例：
- 祖父（Aさん）： 土地の本来の所有者。10年前に逝去。
- 父（Bさん）： Aさんの長男。土地を相続する予定だったが、名義変更未了のまま昨年逝去。
- ご自身（Cさん）： Bさんの長男（Aさんの孫）。今回、土地の名義をご自身に変更したい。
祖父（Aさん）が亡くなった際、遺産分割によって父（Bさん）が土地を取得することになっていましたが、登記を行わないまま年月が経過してしまいました。その後、父（Bさん）も亡くなり、最終的に孫であるご自身（Cさん）がその土地を引き継ぐことになったケースです。
この場合、原則としては法務局に対して以下の2段階の手続き（2回の登記）を行う必要があります。
- 第1段階： 祖父（Aさん）から、父（Bさん）への名義変更（※ここで登録免許税が1回発生）
- 第2段階： 父（Bさん）から、ご自身（Cさん）への名義変更（※ここでも登録免許税が1回発生）
つまり、通常であれば2回分の税金を納めなければなりません。
しかし、この免税措置を適用することで、「第1段階（祖父から父への名義変更）」にかかる登録免許税が「免除（0円）」となります。
結果として、ご自身が負担するのは「第2段階（父からご自身への名義変更）」の分の税金（0.4％）のみで済むことになります。
制度が新設された背景
過去に発生した相続の登記が未了のまま放置されていると、相続人が年々増加し、いざ名義変更をしようとした際の税負担が過大になってしまうという問題がありました。国はこうした過去の不備を解消し、現在の正しい所有者へ名義を移しやすくするためにこの特例を設けています。
💡知っておくべき注意点
- 対象は「土地」に限られます： この免税措置は土地にのみ適用されます。「建物（一戸建ての家屋やマンションの専有部分）」は対象外となるため、建物の登録免許税は通常通り発生します。
- 中間相続人が「単独取得」している必要があります： 遺産分割協議などにより、途中で亡くなられたお父様（Bさん）が、その土地を1人ですべて取得することが確定している必要があります。
３．免税措置②：不動産の価額が「100万円以下」の少額な土地の場合
2つ目は、「固定資産税評価額が100万円以下である、比較的少額な土地」を相続する場合の免税措置です。
かつては「市街化区域外の特定の土地」という地理的な制限がありましたが、法改正を経て、現在は「日本全国すべての土地」が対象へと拡大されています。こちらも、期間が2027年（令和9年）3月31日まで延長されています。
土地の固定資産税評価額が100万円以下であれば、その土地の相続登記にかかる登録免許税は「0円」となります。
【具体例】地方の山林や、住宅地における共有の「私道」を相続するケース
「100万円以下の土地など本当にあるのだろうか」と思われるかもしれませんが、実務上、以下のようなケースで非常に多く活用されています。
- 事例1：地方に存在する、実家の裏山の山林や田畑 地方の山林や農地などは、面積が広大であっても固定資産税評価額が数万円から数十万円程度に留まることが多々あります。例えば、評価額が「30万円」の山林であれば、100万円以下に該当するため登録免許税は発生しません。
- 事例2：分譲住宅地などにある「私道（しどう）」の持分 戸建て住宅にお住まいの場合、ご自宅の前面道路（私道）を近隣住民の方々と共有（例えば10世帯で10分の1ずつ持ち合うなど）しているケースがあります。この免税措置は「ご自身の持分に応じた価額」で判定されます。そのため、仮に私道全体の評価額が数百万円あったとしても、ご自身の持分で計算（全体の評価額×持分）すると結果的に100万円以下に収まり、免税の対象となるケースが非常に多いのが典型例です。
「100万円以下」の判定基準
この「100万円以下」の判定は、土地1筆（いっぴつ：登記簿上の土地の単位）ごと、かつ相続人1人あたりの持分の価額で計算を行います。
具体的な判定例は以下の通りです。
【ケースA】評価額50万円の土地を、ご自身が1人で相続する場合 土地全体の価額（50万円） ≦ 100万円 ＝ 【免税対象】
【ケースB】評価額300万円の土地を、兄弟3人で「3分の1ずつ（各100万円）」共有で相続する場合 自身の持分に応じた価額（300万円 × 1/3 ＝ 100万円） ≦ 100万円 ＝ 【免税対象】
このように、共有で相続する場合などは「ご自身の持分に相当する金額」が100万円以下であれば免税が認められます。「都市部に住んでいるから関係ない」と決めつけず、固定資産税の課税明細書に記載されている私道や不整形地などの評価額を確認してみる価値は十分にあります。
💡知っておくべき注意点
- こちらも「土地」のみが対象です： 免税措置①と同様に、対象は土地に限られます。例えば、評価額が50万円の古い空き家（建物）があったとしても、建物部分の登録免許税は免除されません。
- 100万円を「1円でも超えると」全額課税： あくまで100万円「以下」が条件です。100万1円になった場合は、超えた分だけでなく、全体の価額に対して0.4％の税金が課されます（一部免税という制度ではありません）。
４．重要：免税措置を適用させるための「申請上の注意点」
ここまで免税措置の条件について解説してきましたが、ご自身で手続きをされる際に、最も注意しなければならない実務上のポイントがあります。
それは、「登記申請書を提出する際、免税の根拠となる条文を自ら明記しなければ、通常の税金を請求される」という点です。
法務局の審査官は、提出された不動産の評価額を見て自動的に免税処理を行ってくれるわけではありません。申請者側から「この特例を利用します」という意思表示を申請書に記載しなければ、免税は適用されません。
さらに重大な点として、一度免税の記載を失念したまま通常の税金を納付し、登記が完了してしまった場合、後から「実は免税対象だったから返金してほしい」と申し出ても、原則として還付（返金）は受けられません。
登記申請書への記載例
ご自身で登記申請書を作成される場合は、登録免許税の金額を記載する欄の近くに、以下のような「免税の根拠」を必ず記載してください。
- 免税措置①（数次相続）を適用する場合：
租税特別措置法第８４条の２の２第１項により非課税 - 免税措置②（100万円以下の土地）を適用する場合：
租税特別措置法第８４条の２の２第２項により非課税
５．登録免許税の免税措置に関するまとめ
| 免税措置の名称 | 適用要件 | 具体的な想定事例 | 主な注意点 |
| ① 数次相続の免税 | 相続人が名義変更をしないまま逝去し、次の相続が発生した場合 | 祖父名義の土地を、亡き父を経由して孫（ご自身）が引き継ぐケース | ・土地のみ対象 ・中間相続人が単独で取得していること |
| ② 100万円以下の免税 | 土地の評価額（または持分価額）が100万円以下である場合 | 地方の実家の山林・農地、住宅地にある共有の私道など | ・土地のみ対象 ・建物は価額に関わらず課税対象 |
【共通する重要事項】
- 適用期限は2027年（令和9年）3月31日まで（2年間の延長が決定）。
- 登記申請書に「免税の根拠条文」を正確に記載しなければ適用されない。
６．相続登記の手続きは、高野司法書士事務所へご相談ください
相続登記の義務化に伴い、期限内に正しく、かつ最も費用負担の少ない方法で手続きを完了させるためには、専門知識を持つ司法書士のサポートを活用することが確実な道です。
特に今回ご紹介した免税措置は、「制度を正しく把握し、申請書に反映できるか」によって、数万円から数十万円の費用の差が生まれる重要なポイントです。当事務所では、ご相談者様の状況を詳細に伺い、利用可能な特例や免税措置を最大限に活用して、不必要な出費を抑えるための最適な手続きをご提案いたします。
免税措置の期限が延長されているこの機会に、ぜひ確実な名義変更を進めてみてはいかがでしょうか。 まずは一度、高野司法書士事務所までお気軽にお問い合わせください。皆様の身近な法律の専門家として、誠心誠意サポートさせていただきます。
(法務省公式案内ページ：相続登記の登録免許税の免税措置について)
神奈川県横浜市青葉区にある高野司法書士事務所の高野直人です。遺言書作成や相続登記、相続放棄など、相続に関する手続きを中心にお手伝いしています。令和6年4月から相続登記が義務化されたこともあり、不安や疑問をお持ちの方も多いかと思います。当事務所では、平日夜間や土日祝日の無料相談も行っており、お一人おひとりに丁寧に対応しています。どうぞお気軽にご相談ください。
