親の家を相続したものの、遠方に住んでいる、忙しい、または「いつか使うかもしれない」といった理由で、実家をそのまま放置している方は少なくありません。しかし、この「とりあえず放置する」という選択こそが、将来的に大きな金銭的・法的リスクを招く最大の原因となります。思い出の詰まった大切な実家は、適切に対処しなければ、やがて「負動産」へと姿を変えてしまうのです。
この記事では、空き家を放置することで所有者が直面する深刻なリスクを分かりやすく解説し、そのリスクを回避するために今すぐ取るべき具体的な行動についてご説明します。
このページの目次
１．日本の空き家問題の現状と背景
現在、日本の空き家問題は深刻化の一途をたどっています。総務省の調査によると、2023年時点で全国の空き家総数は約900万戸にのぼり、これは全住宅の約13.8%と過去最高を更新しました。これは、日本の住宅のおよそ7戸に1戸が空き家であることを意味します。
空き家が増える背景には、少子高齢化と人口の都市集中という社会構造の変化があります。子が都市部で生活基盤を築いているため、親が亡くなっても実家に戻る必要がなく、空き家のまま放置されるケースが増加しています。また、相続が発生した際、兄弟姉妹の間で活用方針について話し合いがまとまらず、不動産が「塩漬け」状態になってしまうことも、放置が続く大きな要因です。
２．空き家放置が招く3つの深刻なリスク
管理されていない空き家は、所有者自身だけでなく、地域社会全体に多くの悪影響を及ぼします。リスクは「安全」「経済」「法務」の3つの側面から考える必要があります。
1. 倒壊・犯罪につながる「安全リスク」
① 老朽化による倒壊・破損と損害賠償責任
人が住まなくなった家は換気や清掃が行われず、湿気やカビにより建物の劣化が想像以上に早いスピードで進みます。特に木造住宅は、湿気や雨漏り、シロアリの被害を受けやすく、柱や基礎の耐久性が急速に低下します。 老朽化した建物が地震や台風などの自然災害で倒壊したり、屋根材や外壁が飛散したりして、隣家や通行人に被害を与えた場合、所有者は民法上の損害賠償責任を問われる可能性があります。管理不備が原因と見なされると、数千万円から数億円といった高額な賠償金を請求されるケースも想定されます。
② 衛生環境の悪化と近隣トラブル
放置された建物や庭には雑草が伸び放題となり、ネズミ、ハクビシン、ハチ、ゴキブリといった害虫や害獣の格好の住処となります。これらの生物が繁殖すると、悪臭や衛生上の問題が発生し、近隣住民の生活環境に深刻な悪影響を与えます。雑草や庭木が隣地に越境し、苦情やトラブルの原因になることも頻繁に発生します。
③ 放火・不法侵入など犯罪の温床に
人の出入りがない空き家は、不法投棄や不法侵入、放火といった犯罪のターゲットにされやすい傾向があります。特に敷地内にゴミや枯れ草が放置されていると、火災のリスクがさらに高まります。空き家が犯罪者の拠点に使われるなど、地域の治安悪化につながり、近隣住民に多大な不安を与えることになります。
2. 資産を蝕む「経済リスク」
④ 固定資産税が最大6倍になる恐れ
住宅が建っている土地には、固定資産税が軽減される「住宅用地の特例」が適用されています。しかし、空き家の管理が不十分であると自治体から「特定空き家」に指定され、改善の「勧告」を受けると、この優遇措置が解除されてしまいます。 その結果、土地にかかる固定資産税は更地と同等の扱いとなり、税額が最大6倍に跳ね上がる可能性があります。この税負担の増加は、所有者にとって最も直接的で深刻な経済的リスクです。
⑤ 資産価値の急激な下落と維持費用の負担
空き家を放置し老朽化が進むと、売却しようとしても「再利用に多額の費用がかかる」と判断され、買い手がつきにくくなります。結果として、大切な資産が「負の遺産」に変わってしまうリスクがあります。さらに、売却や活用ができなくても、所有し続ける限り、固定資産税のほかに、火災保険料、定期的な清掃、草刈り、簡単な修繕など、年間で数十万円に及ぶ維持費用が継続的に発生します。
3. 将来を閉ざす「法務リスク」
⑥ 特定空き家指定による強制措置と過料
倒壊のおそれがある、衛生上有害である、景観を著しく損ねているなどの状態にある空き家は、市町村により「特定空き家等」に指定されることがあります。 特定空き家等に指定された後、改善のための「命令」にも従わない場合には、50万円以下の過料が科される可能性があります。さらに、状況が改善されないときは、自治体が建物の除却などを行う「行政代執行」が実施され、その費用は全額、所有者に請求されることになります。
⑦ 相続登記を怠ることによる権利関係の複雑化
空き家問題の根本には、所有者が亡くなった後に相続登記を行わないまま放置されるという問題があります。2024年4月からは相続登記が義務化されており、相続の開始を知った日から3年以内に登記を行わない場合、10万円以下の過料の対象となります。 さらに、登記簿上の名義が亡くなった方のままだと、その不動産の売却や解体といった法的な手続きが一切できなくなります。時間が経つと相続人が次々と亡くなり、権利者がネズミ算式に増えていく（数次相続）ため、将来的に売却や活用をしたくても、共有者全員の合意を得ることが極めて困難になります。
３．リスクを回避するための実践的アクションプラン
空き家が「負動産」と化してしまうのを防ぐには、先送りせずに早期の行動が不可欠です。
1. 【最重要】親が元気なうちに家族で話し合う
相続が始まってからでは、親の意向が分からず、兄弟姉妹の間で「売却するのか」「賃貸に出すのか」「誰かが住むのか」といった点について意見が対立し、トラブル（いわゆる「争族」）に発展することがあります。そのため、親が元気なうちに、将来の不動産の扱いについて家族で話し合っておくことが重要な生前対策となります。
2. 空き家を処分・活用する4つの選択肢
将来利用する予定がない場合は、以下の選択肢を検討しましょう。
- 売却して現金化する（最もシンプル）: 実家を売却し現金化すれば、固定資産税や管理の負担から完全に解放され、売却益を公平に分割できます。築年数が浅く、劣化が進む前に市場価値を査定して売却することが、資産価値を守るカギです。老朽化物件や早期に手放したい場合は、不動産買取業者に直接売却する「買取」も有効な手段です。
- 賃貸に出して収益化する: リフォームを行って賃貸物件として活用すれば、家賃収入を得ながら、人が住むことで建物の劣化を防ぐことができます。賃貸需要が見込めるエリアであれば、維持費の負担を家賃収入で賄うことが可能です。
- 適切に管理して維持する: 将来的に利用予定がある場合や、すぐに方針を決められない場合は、適切な管理を続けることが必須です。定期的な換気、清掃、草刈りを行い、建物の劣化を抑え、特定空き家に指定されるリスクを回避できます。遠方に住んでいる場合は、専門の空き家管理サービスを利用することも有効です。
- 解体して更地にする: 建物の老朽化が激しい場合は、解体して更地として売却する方が買い手がつきやすい場合があります。ただし、解体費用がかかることと、解体した翌年から固定資産税の軽減措置が解除され、税負担が増加する点には注意が必要です。
3. 相続が発生したら「権利関係」を整理する
相続が発生した場合には、まず相続登記を進め、不動産の名義を相続人へ変更することが重要です。
相続人が複数いる場合で意見がまとまらないときは、遺言書の有無を確認したうえで、遺産分割協議を行い、誰がどの財産を相続するのかを明確にする必要があります。
４．相続・遺言手続きでお悩みの方へ
当事務所は、相続手続きおよび遺言書作成を専門とする司法書士事務所です。横浜市青葉区を中心に、地域に密着したサポートを行っております。
空き家問題の根本的な解決は、まず不動産の権利関係を正確に整理することから始まります。当事務所では、戸籍の収集から相続登記の申請、相続人全員の合意形成（遺産分割協議）のサポートまで、法律専門家でなければ対応が難しい煩雑な手続きを一括して代行いたします。
また、当事務所は空き家問題解決のハブ（拠点）として、不動産会社など各分野の専門家と連携した体制を整えております。そのため、不動産の売却や活用を含めた最適な出口戦略についても、安心してご相談いただくことが可能です。
さらに、ご家族の将来の安心と円満な相続を実現するためには、親御様が元気なうちに行う公正証書遺言の作成や、家族信託の活用といった生前対策が極めて重要です。
ご相談は初回無料で承っております。大切なご実家を「負の遺産」にしないためにも、まずは一度、専門家へご相談ください。その一歩が、将来のご家族の安心と笑顔につながります。
神奈川県横浜市青葉区にある高野司法書士事務所の高野直人です。遺言書作成や相続登記、相続放棄など、相続に関する手続きを中心にお手伝いしています。令和6年4月から相続登記が義務化されたこともあり、不安や疑問をお持ちの方も多いかと思います。当事務所では、平日夜間や土日祝日の無料相談も行っており、お一人おひとりに丁寧に対応しています。どうぞお気軽にご相談ください。
