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特定空き家に指定されたらどうなる？

空き家を所有している方や相続予定の方、または近隣に空き家があることで不安を感じている方もいらっしゃるのではないでしょうか。
「特定空き家」に指定されると、税金の増加や行政からの命令、費用負担など、知らないと損をするリスクが多く存在します。
本記事では、特定空き家の定義や指定基準、影響、対策方法、予防策までをわかりやすく解説し、安心して空き家問題に向き合える知識を提供します。

１．特定空き家とは？知っておきたい基礎知識

特定空き家とは、単なる空き家とは異なり、放置することで倒壊や衛生上の問題、景観の悪化など、周辺環境や住民に著しい悪影響を及ぼすと判断された空き家を指します。
このような空き家は、自治体によって「特定空き家等」として指定され、所有者に対して厳しい措置が取られることがあります。
特定空き家に指定されると、税金の優遇措置がなくなったり、行政からの指導や命令、最悪の場合は強制的な解体（行政代執行）などのリスクが発生します。
空き家を所有している方は、特定空き家の基礎知識をしっかり理解しておくことが重要です。

空き家と特定空き家の違い・定義を解説

「空き家」とは、居住や使用がされていない建物全般を指しますが、「特定空き家」はその中でも特に危険性や悪影響が高いと判断されたものです。
特定空き家の定義は、空家等対策特別措置法に基づき、倒壊の危険や衛生上の問題、景観の著しい悪化、周辺住民の生活環境に深刻な影響を及ぼす状態などが該当します。
単なる空き家と特定空き家では、行政の対応や所有者の責任が大きく異なるため、違いを正しく理解しておくことが大切です。

特定空き家が増加する背景と問題点

近年、少子高齢化や人口減少、都市部への人口集中などの影響で、全国的に空き家が増加しています。
その中でも、管理が行き届かず放置された空き家が「特定空き家」として指定されるケースが増えています。
特定空き家が増えることで、倒壊や火災、害虫・害獣の発生、不法投棄、景観の悪化など、地域社会にさまざまな問題を引き起こします。
また、所有者が遠方に住んでいる場合や相続問題が絡むことで、適切な管理が難しくなり、問題が深刻化しやすいのも現状です。

• 倒壊や火災のリスク増加
• 害虫・害獣の発生
• 不法投棄や犯罪の温床
• 地域の景観・資産価値の低下

空家等対策の推進に関する特別措置法（特措法）とは

空家等対策の推進に関する特別措置法（特措法）は、2015年に施行された法律で、空き家問題の深刻化を受けて制定されました。
この法律により、自治体は特定空き家の調査や指定、所有者への指導・勧告・命令、さらには行政代執行による解体まで、幅広い権限を持つことになりました。
特措法の目的は、空き家の適切な管理を促進し、地域住民の安全・安心な生活環境を守ることにあります。
特定空き家に指定されると、所有者は法的な義務を負うことになるため、特措法の内容を理解しておくことが重要です。

２．特定空き家の指定基準と判断の流れ

特定空き家に指定されるかどうかは、法律や自治体のガイドラインに基づいて判断されます。
指定の基準や流れを知っておくことで、所有者は早めに対策を講じることができます。
自治体は現地調査や通報をもとに、空き家の状態を確認し、必要に応じて所有者に連絡や指導を行います。
判断の流れや基準を理解しておくことで、突然の指定や命令に慌てず対応できるようになります。

特定空き家に該当する基準と判断ポイント

特定空き家に該当するかどうかは、主に以下の4つの基準で判断されます。
1つでも該当すれば、特定空き家と認定される可能性があります。
これらのポイントを日頃からチェックし、該当しないように管理することが大切です。

• 倒壊など著しく保安上危険となるおそれがある状態
• 著しく衛生上有害となるおそれがある状態
• 著しく景観を損なっている状態
• 周辺の生活環境の保全を図るために放置することが不適切な状態

誰が特定空き家を決める？指定の流れと関係者

特定空き家の指定は、主に市区町村の自治体が行います。
自治体は、住民からの通報や定期的な調査をもとに、空き家の現状を確認します。
必要に応じて所有者に連絡し、改善を促す指導や助言を行います。
改善が見られない場合は、勧告や命令、最終的には行政代執行に至ることもあります。
この流れの中で、所有者や相続人、近隣住民、自治体の担当部署などが関係者となります。

自治体による調査・通報の受付と一覧の事例

多くの自治体では、空き家に関する通報窓口を設けており、近隣住民や関係者からの情報提供を受け付けています。
通報があった場合、自治体職員が現地調査を行い、写真や状況を記録します。
調査結果をもとに、特定空き家に該当するかどうかを判断し、必要に応じて所有者に通知します。
自治体のホームページでは、特定空き家の指定事例や対応状況を一覧で公開している場合もあります。
これにより、地域全体で空き家問題への意識が高まっています。

• 通報受付窓口の設置
• 現地調査・写真記録
• 指定事例の公開

３．特定空き家に指定されるとどうなる？影響と所有者の義務

特定空き家に指定されると、所有者にはさまざまな義務や負担が発生します。
税金の優遇措置がなくなり、固定資産税が大幅に増加することもあります。
また、自治体からの指導や命令に従わない場合、罰則や行政代執行による強制解体が行われるリスクもあります。
さらに、周辺住民や地域社会への悪影響も無視できません。
特定空き家の指定による影響を正しく理解し、早めの対応を心がけましょう。

固定資産税・都市計画税など税金への影響

特定空き家に指定されると、住宅用地特例の対象から除外され、固定資産税が最大6倍に増額されるケースがあります。
都市計画税の軽減措置も適用外となるため、税負担が大きくなります。
税金の増加は所有者にとって大きなデメリットとなるため、特定空き家に指定されないよう日頃から管理を徹底しましょう。

勧告・命令・指導・助言の具体的な措置内容

特定空き家に指定されると、自治体から所有者に対して段階的な措置が取られます。
まずは助言や指導が行われ、改善が見られない場合は勧告、さらに命令へと進みます。
命令に従わない場合は、罰則や行政代執行の対象となることもあります。
これらの措置は、所有者の負担や責任を大きくするため、早期の対応が重要です。

• 助言・指導：改善のためのアドバイスや要請
• 勧告：法的根拠に基づく改善要請
• 命令：法的強制力を持つ改善命令
• 罰則・行政代執行：命令違反時の強制措置

取り組まない場合の罰則・行政代執行・代執行除却とは

命令に従わず改善が行われない場合、自治体は行政代執行を実施することができます。
これは、自治体が所有者に代わって空き家の解体や撤去を行い、その費用を所有者に請求する制度です。
また、命令違反には50万円以下の過料が科されることもあります。
行政代執行は最終手段であり、所有者にとって大きな経済的・精神的負担となるため、早めの対応が求められます。

• 行政代執行による強制解体
• 費用の全額請求
• 命令違反時の過料（50万円以下）

周辺環境・周辺住民への悪影響やリスク

特定空き家が放置されると、倒壊や火災、害虫・害獣の発生、不法侵入や犯罪の温床になるなど、周辺住民や地域社会に深刻な悪影響を及ぼします。
また、景観の悪化や資産価値の低下、地域のイメージダウンにもつながります。
こうしたリスクを防ぐためにも、空き家の適切な管理と早期対応が不可欠です。

• 倒壊・火災の危険性
• 害虫・害獣の発生
• 不法侵入・犯罪リスク
• 景観・資産価値の低下

４．特定空き家の対応・対策方法

特定空き家に指定されてしまった場合、または指定される前に、どのような対応や対策を取るべきかを知っておくことは非常に重要です。
早期対応や適切な管理、解体やリフォーム、売却・賃貸など、状況に応じた選択肢があります。
また、専門家や自治体のサポート、補助金の活用も有効です。
ここでは、特定空き家への具体的な対応策とその流れについて詳しく解説します。

早期対応が必要な理由とその流れ

特定空き家に指定される前に早期対応を行うことで、税金の増加や行政からの命令、罰則などのリスクを回避できます。
また、周辺住民とのトラブルや地域の資産価値低下も防げます。
早期対応の流れは、現状把握→専門家相談→対策実施（修繕・解体・活用など）→定期的な管理が基本です。
問題が大きくなる前に行動することが、最もコストを抑え、安心につながります。

• 現状の確認・点検
• 専門家や自治体への相談
• 修繕・解体・活用などの対策実施
• 定期的な管理・見直し

解体・リフォーム・活用などの具体的方法

特定空き家の対策としては、建物の解体やリフォーム、または新たな用途での活用が考えられます。
解体は最も確実な方法ですが、費用がかかるため補助金の活用も検討しましょう。
リフォームによって再利用や賃貸物件への転用も可能です。
また、地域のニーズに合わせてシェアハウスや店舗、コミュニティスペースとして活用する事例も増えています。

特定空き家の売却・賃貸や相続時のポイント

特定空き家は、売却や賃貸によって第三者に活用してもらう方法も有効です。
ただし、特定空き家に指定されている場合は、買い手や借り手が見つかりにくくなるため、早めの対応が重要です。
相続時には、空き家の現状や管理責任、税金の負担などをしっかり確認し、相続放棄や売却も選択肢に入れて検討しましょう。
専門家のアドバイスを受けることで、トラブルを未然に防ぐことができます。

• 売却・賃貸の際は現状説明が必須
• 相続時は管理責任や税金を確認
• 専門家のサポートを活用

専門家・自治体への相談や補助金の活用術

特定空き家の対応には、建築士や不動産会社、弁護士などの専門家の力を借りることが有効です。
また、多くの自治体では解体やリフォーム、活用に関する補助金制度を設けています。
自治体の窓口やホームページで情報を収集し、積極的に相談・申請しましょう。
専門家や自治体のサポートを受けることで、費用や手間を大幅に軽減できます。

• 建築士・不動産会社・弁護士への相談
• 自治体の補助金・助成金の活用
• 無料相談窓口の利用

５．特定空き家にならないための管理・予防のコツ

特定空き家に指定されないためには、日頃からの適切な管理と予防が不可欠です。
定期的な点検や清掃、修繕を行い、建物の劣化や周辺への悪影響を防ぎましょう。
また、空き家管理サービスやNPO法人の活用も有効です。
ここでは、特定空き家を未然に防ぐための具体的な管理・予防のコツを紹介します。

定期的な管理・点検で不全を防ぐ方法

空き家は放置すると急速に劣化が進み、特定空き家に指定されるリスクが高まります。
定期的な管理・点検を行うことで、建物の状態を良好に保ち、問題の早期発見・対応が可能です。
最低でも年に数回は現地を訪れ、屋根や外壁、窓、庭の状況を確認しましょう。
必要に応じて清掃や修繕も行い、近隣住民への配慮も忘れずに。

• 年数回の現地点検
• 屋根・外壁・窓・庭の確認
• 清掃・修繕の実施
• 近隣住民への配慮

空き家管理サービスやNPO法人の活用例

遠方に住んでいる場合や管理が難しい場合は、空き家管理サービスやNPO法人のサポートを活用しましょう。
これらのサービスでは、定期的な巡回や清掃、簡易修繕、報告書の提出などを行ってくれます。
費用はかかりますが、特定空き家への指定リスクを大幅に減らすことができます。
地域によっては自治体と連携したサービスもあるので、情報収集をおすすめします。

• 定期巡回・点検サービス
• 清掃・簡易修繕
• 報告書の提出
• 自治体やNPOとの連携

空家認定を防ぐために知っておきたい注意点

特定空き家に認定されないためには、建物の外観や衛生状態、周辺環境への配慮が重要です。
ゴミや雑草の放置、外壁や屋根の破損、窓ガラスの割れなどは、すぐに対応しましょう。
また、近隣住民からの通報がきっかけで調査が入ることも多いため、日頃から良好な関係を築くことも大切です。
定期的な管理と情報収集で、空家認定を未然に防ぎましょう。

• 外観・衛生状態の維持
• ゴミ・雑草の処理
• 破損箇所の早期修繕
• 近隣住民との良好な関係

６．今すぐ始めるべき対策

特定空き家に指定されると、税金の増加や行政からの命令、罰則、周辺環境への悪影響など、多くのリスクが発生します。
これらを防ぐためには、日頃からの適切な管理と早期対応が不可欠です。解体やリフォーム、売却・賃貸、専門家や自治体のサポート、補助金の活用など、状況に応じた対策を検討しましょう。空き家問題は他人事ではありません。今すぐできることから始め、安心して資産を守りましょう。

空き家の管理や相続でお困りの方は、高野司法書士事務所にご相談ください。

司法書士　高野 直人

神奈川県横浜市青葉区にある高野司法書士事務所の高野直人です。遺言書作成や相続登記、相続放棄など、相続に関する手続きを中心にお手伝いしています。令和6年4月から相続登記が義務化されたこともあり、不安や疑問をお持ちの方も多いかと思います。当事務所では、平日夜間や土日祝日の無料相談も行っており、お一人おひとりに丁寧に対応しています。どうぞお気軽にご相談ください。