- 実家を相続したけど、誰も住む予定がないので売却したい
- 兄弟で実家を相続したけど、売却して金銭を分けたい
- 山林を相続したが、利用方法もわからないので手放したい
相続に関する最も多いご相談の一つに、相続した不動産（土地・建物）を売却したいというご要望があります。ここでは相続した不動産を売却する際の流れについてご説明したいと思います。
このページの目次
１．まずは相続登記が必要
相続した不動産を売却する場合、被相続人（亡くなった方）の名義のままでは売却出来ません。まず、相続人の名義に変更する相続登記が必要になります。その上で登記名義人となった相続人が売主となり、買い手がついたら所有権移転登記によって買主に名義変更する登記を行います。
相続不動産売却の前提として、不動産を相続人の名義に変更する方法を見ていきましょう。
①遺言書がある場合
遺言書に記載されたとおりに相続人の名義に変更します。
②遺言書がない場合
2－1 法定相続分で相続登記する場合
⇨不動産を被相続人から法定相続分で法定相続人全員の名義に変更し、その後法定相続人全員が売主となって売却する方法
2－2 遺産分割協議を行う場合
⇨遺産分割協議を行い、不動産を被相続人から法定相続人の一人に名義を変更し、その相続人が代表相続人となって売却手続きをする方法
②のそれぞれの方法の特徴として次のことがあげられます。
2－1の場合
- 税金の負担を法定相続人間で公平にできる
⇨法定相続人各自が税申告し、各自が納税する義務を負うため、代表者１人のみに負担が集中しません。
（譲渡所得税の申告が必要な場合など） - 売却手続きの負担を法定相続人全員で分担できる
⇨不動産の共有者となった法定相続人全員が不動産の売却手続きに関与する必要があります。
基本的に、法定相続人全員が書類を準備して売買契約や残金決済に立ち会うことが求められるため、売却手続きに関する負担を法定相続人全員で分担することが出来ます。
2－2の場合
- 相続人の代表者１名のみで売却手続きを進められる
⇨相続人の代表者１名のみが不動産の売却手続きに関与すればよいことになります。
売買契約や残金決済も代表者１名のみの手続きで進めることが出来ます。
そのため、売却手続きを簡略化することが出来ますし、不動産売却時にかかるコスト（費用）も最小限に抑えることが出来ます。 - 相続人の代表者１名が固定資産税の納税義務を負う
固定資産税の納付書も代表者に届くことになります。実際には他の共有者である法定相続人に負担を求めることは出来ますが、まずは代表者が立て替え払いをすることになるでしょう。
なお、相続登記は戸籍謄本の収集などに時間がかかりますので期間としては１～２ヶ月ほど要します。
２．不動産会社に査定依頼
不動産を相続人名義に変更したら、不動産会社に査定依頼をします。一社のみでは比較検討が出来ませんので、いくつかの不動産会社に査定依頼するのが良いでしょう。
３．不動産会社と媒介契約
査定額を比較したり、どの不動産会社が信用出来るかなどの観点から、不動産売買の媒介契約を依頼する不動産会社を決定します。
４．売却活動の開始
販売価格や販売条件を決めて、インターネットや折込チラシなどで購入希望者を募ります。
５．不動産売買契約
購入希望者から買付証明書（購入の意思を示すため、売主に提出する書類）を交付され、その内容を承認すれば売買契約に進みます。
６．物件引き渡し（決済）
売買契約からおおよそ１ヶ月から３ヶ月後に最終決済日（物件引き渡し日）が設定されます。残代金の受領と引き換えに所有権が買主に移転するので、名義変更の登記を申請します。（通常は司法書士が担当します。）
７．確定申告
不動産売却による譲渡所得税の申告が必要な場合は、譲渡した年の翌年の２月１６日から３月１５日の間に管轄の税務署に申告を行います。
ここでは、相続不動産を売却する場合の流れについて見てきました。当事務所では、信頼できる不動産仲介会社と提携しております。相続手続きをご依頼いただいた方が不動産のご売却をご検討される場合には、不動産仲介会社をご紹介させていただくことが可能です。
相続不動産の売却にはある程度期間を要します。当事務所で、売却手続きを最後までフォローいたしますので安心してお任せください。
